ЖК "Кирилл и Дарья": отделка, от которой невозможно отказаться

Группа "КВС" продолжает осваивать земли в Калининском районе Петербурга. Компанию "Ивану-да-Марье" — жилому комплексу, сданному в 2015 году, — на проспекте Маршала Блюхера составят "Кирилл и Дарья". С рекламных плакатов ЖК с улыбками на будущих дольщиков смотрят парень с девушкой, словно бы намекая, что в новом комплексе молодые семьи будут чувствовать себя особенно комфортно. Насколько оправданы подобные ожидания, узнавал тайный покупатель.

Проект: три дома и дворы с машинами

Несмотря на название, предполагающее два объекта - "Кирилла" и "Дарью", жилой комплекс состоит из трех домов. В рамках первой очереди строится 13-этажный трехсекционный корпус, его сдадут в конце 2018 года. Вторая очередь строительства включает два корпуса на 15 и 16 этажей по три секции каждый. Их ввод в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2019 года.

Участок находится в собственности компании "КВС", раньше он был промышленным. Здесь располагались цеха "775 артиллерийского ремонтного завода". В марте 2015 года начался их снос. К строительству "КВС-Юг" приступило во 2 квартале 2017 года.

Помимо трех корпусов на участке появится подземный паркинг на 480 машиномест, игровые, спортивные площадки и детсад на 220 мест. К строительству детского сада должны приступить в 2019 году, до конца года завершить работы и передать на баланс города. На сайте "КВС" говорится, что в здании будет бассейн, но менеджер сообщила, что его из проекта исключили.

Три корпуса рассчитаны на 864 квартиры. С учетом этого вместимость подземного паркинга кажется недостаточной. Будут еще гостевые парковки, но их в проекте всего 70. Стоянки появятся вокруг домов, так как двор открыт — отгородиться забором от соседей и случайных прохожих у дольщиков не получится. Плюс еще обустроят велопарковки для 174 велосипеда.

Больших платных парковок в непосредственной близости от ЖК тоже нет, разве что в соседних жилых комплексах. Одна из ближайших общедоступных охраняемых стоянок находится на Кондратьевском проспекте, 64, в двух километрах от "Кирилла и Дарьи". Примерно на таком же удалении платные парковки, расположенные на Полюстровском проспекте и улице Грибалёвой.

Свободной территории вокруг домов останется немного, большая ее часть будет заставлена автомобилями. Разместить во дворе что-то кроме стандартных детских и спортивных площадок не получится. Например, расстояние между корпусами второй очереди в ширину составляет 68, а в длину — 76 метров.

Первые этажи отдадут под коммерцию. Почти все помещения к маю 2018 были проданы, однако менеджер не смогла уточнить, какие организации в них разместятся.

Территория будет под видеонаблюдением, так же как и холлы с лифтовыми площадками. Консьерж в домах не предусмотрен, зато в каждом корпусе оборудуют диспетчерский пункт. На входах в дома установят видеодомофоны. Между этажами и в паркинг будут курсировать лифты Steimberg, по два на секцию грузоподъемностью 400 кг и 630 кг.

Почти в каждой секции на этажах предусмотрены помещения для хранения колясок и велосипедов, отгороженное от МОП решетчатой металлической дверью. Исключение — секции 2 и 3 в корпусе первой очереди. Высота потолков в квартирах — 2,7 м.

Квартиры: с отделкой и даже мебелью

Квартиры в ЖК "Кирилл и Дарья" передаются дольщикам с отделкой "под ключ". Отказаться от нее нельзя, выбрать цвет или материалы тоже. С примерами материалов можно ознакомиться в офисе на объекте и в шоуруме ЖК "Новое Сертолово" у станции метро "Парнас".

В отделку от застройщика входят:

• виниловые обои на стенах нейтральных тонов (не под покраску);
• керамическая плитка на стенах и полу в санузлах;
• комплект сантехники;
• ламинат 32 класса в комнатах, коридоре и кухне;
• окрашенные белой акрилатной краской потолки;
• межкомнатные двери;
• радиаторы отопления;
• электроразводка по квартире с установкой розеток и выключателей;
• счетчики воды и электричества.

Производителей материалов менеджер уточнить не смогла. В приложении к ДДУ, в котором прописывается отделка, они не указаны, и застройщик, по сути, в любое время может изменить поставщика.

Несколько студий и однокомнатных квартир в ЖК "Кирилл и Дарья" продаются не только с отделкой, но и мебелью. Производителя наверняка назвать тоже нельзя, но, по словам менеджера, с большой вероятностью обустраивать квартиры будет компания "ТС Мебель".

В комплект кухонной мебели входит:

• нижние и верхние шкафы из ЛДСП 16 мм, ящики c доводчиками;
• столешница 38 мм облицованная пластиком Hpl;
• стальная мойка со смесителем;
• белый пластиковый лоток для столовых приборов, сушилка из нержавеющей стали;
• электронная варочная панель THOR TTF 644 и электрический духовой шкаф THOR TH 435 X;
• вытяжка с механической панелью управления THOR TCT-62 INOX;
• раздвижной обеденный стол из ДСП и три стула из массива дерева (четыре стула — для однушки).

В комплект мебели для комнаты и прихожей включены:

• трехмодульная тумба под ТВ из ЛДСП;
• навесной шкаф и навесная полка;
• двухдверный шкаф для одежды из ЛДСП (трехдверный — для однушек);
• выкатной диван со спальным местом 1500*2000 (двуспальная кровать с двумя ящиками — для однушек)
• однодверный шкаф в прихожую;
• панель с полкой, крючками и навесной ящик в прихожую.

При этом, согласно приложению к ДДУ, застройщик имеет право заменить мебель на сходную по качеству и характеристикам.

Что примечательно, на форумах большинство комментаторов искренне радуются качеству отделки от "КВС", отмечая ровно уложенную плитку, невидимые стыки обоев на стенах и надежную сантехнику. Я не нашла ни одного отзыва с серьезными претензиями к застройщику. Часто даже те, кто готов выискивать недостатки с лупой, отмечают, что отделка "под ключ" у "КВС" "лучше, чем у многих других застройщиков".

На то, какими квартиры "КВС" передает дольщикам, можно посмотреть на форумах, посвященных ЖК "Иван-да-Марья". Проект схож с "Кириллом и Дарьей" - это тоже комплекс комфорт-класса с подземным паркингом и детским садом, чистовая отделка помещений в нем также была включена в стоимость. Подавляющее большинство дольщиков остались довольны и качеством дома, и аккуратностью выполненных работ внутри помещений.

Если же сравнивать эти два ЖК в целом, то "Кирилл и Дарья" выглядят более привлекательно за счет этажности (14-16 этажей против 26 этажей в ЖК "Иван-да-Марья") и обеспеченности местами в подземном паркинге (158 мест на 570 квартир в "Иван-да-Марье" против 480 на 864 квартиры в "Кирилле и Дарье"). Технологии строительства и инженерная начинка комплексов во многом отличается. Если в ЖК "Иван-да-Марья" входят две кирпично-монолитные секции, а между этажами курсируют лифты Mitsubishi, то три новых дома возводят из монолитного железобетона и газобетонных блоков с наружным утеплением и отделкой декоративной штукатуркой. А в лифтовые шахты устанавливают оборудование немецкой фирмы Steimberg.

Планировки и цены

К комфорт-классу ЖК "Кирилл и Дарья" можно причислить хотя бы по количеству студий: в первой очереди их всего 24 из 248 квартир, во второй — 72 из 623. На однокомнатные в первой очереди приходится 50%, во второй — 40%. Трехкомнатных на все три корпуса 101 квартира.

Планировки однушек не блещут разнообразием. В большинстве своем это стандартные прямоугольники с кухней 10 кв. м. Евро-двушек с кухней-гостиной по 15-17 кв. м значительно меньше. Двусторонних двухкомнатных всего пару вариантов, зато по площадям разброс значительный: от 55-метровых с маленькой 10-метровой кухней до евро-трешек площадью 65 кв. м.

Самая маленькая трехкомнатная квартира располагается во втором корпусе 2 очереди и имеет площадь 67,46 кв. м. Ее цена начинается с 6,41 млн рублей. Самая большая трешка площадью 83,38 квадратов стоит 7,46 млн.

Стоимость квартир в первой и второй очередях серьезно различается. Например, если во второй очереди двушка площадью 64,18 кв. м продается за 6,12 млн (95,3 тыс. рублей за квадрат), то в первой 55,93 кв. м можно купить за 7,06 млн (126 тыс. рублей за квадрат).

В корпусе первой очереди, сдать который планируется в конце 2018 года, выбор квартир в мае 2018 года был невелик. Например, студий в продаже уже не осталось. Самая дешевая однокомнатная площадью 35,88 кв. м на 2 этаже стоила 4,16 млн. А вот во второй очереди студию на 27,06 квадратов можно купить за 2,98 млн. Однокомнатная квартира площадью 36,48 кв. м обойдется в 3,82 млн.

Квартиры с мебелью располагаются в секции 6 второй очереди. Цена квадратного метра в студиях составляет 119,4 тыс. рублей, в однокомнатных — 109-112 тыс. Например, студия на 3 этаже площадью 26,07 продается за 3,1 млн, стоимость однушки 35,72 кв. м начинается с 3,9 млн.

Цена квадратного метра в ЖК "Кирилл и Дарья" во второй очереди стартует с 89,5 тыс. рублей в трешке и достигает 119,4 тыс. в квартирах с мебелью. В районе Кушелевки есть варианты как ощутимо дешевле, так и дороже. Ближайший конкурент — ЖК "Калейдоскоп" от "Группы ЛСР". Однокомнатную квартиру со сдачей в конце 2018 года там можно купить за 3,96 млн, то есть по 103 тыс. рублей за квадрат. Двухкомнатные квартиры площадью 60,5 кв. м продаются за 5,57 млн — 92 тыс. за кв. м.

В этом же квартале ГК "РосСтройИнвест" возводит ЖК "Суворов", где цены на 24-метровую студию без отделки начинаются с 2,64 млн (110 тыс. рублей за квадрат). Там же можно купить и квартиру с чистовой отделкой.

Чуть дальше по проспекту Маршала Блюхера Setl Sity строит ЖК "Полюстрово парк" со сдачей в конце 2018. Цены на студии там начинаются с 2,78 млн (112,5 тыс. за квадрат), маленькую однушку 30,9 кв. м можно купить за 4 млн рублей (129 тыс. за кв. м).

Паркинг к лету 2018 года был выведен в продажу частично, только в первой очереди. Согласно сайту "КВС", стоимость машиноместа начинается с 478 тыс. рублей за семейное, то есть почти 1 млн рублей за пару мест, где одна машина блокирует выезд второй. Цена парковки увеличенной площади (21 кв. м против 16 кв. м) достигает 1,22 млн рублей. Во второй очереди машиноместо можно только забронировать.

Дорога к дому

Отдел продаж ЖК "Кирилл и Дарья" расположился на проспекте Маршала Блюхера, 12. Google-карты показывают, что прогулка от станции метро "Лесная" до места займет полчаса, но в реальности идти туда не больше 20 минут. От метро до Кушелевской дороги курсирует множество маршруток, а оттуда до комплекса рукой подать.

В качестве бонуса — близость железнодорожной станции "Кушелевка", обслуживающей поезда Приозерского и Ириновского направлений. До платформы от "Кирилла и Дарьи" пешком идти 15 минут.

С точки зрения автомобилистов расположение комплекса можно считать выгодным. До Невского проспекта на машине без пробок удастся доехать за 15-20 минут, до ближайшей развязки с КАД — за 12 минут, до платного участка ЗСД — за 15-16 минут. Один недостаток — на Кантемировкой улице, Лесном проспекте, Кушелевской дороге, Пискаревском проспекте, проспекте Непокоренных да и других прилегающих улицах нередки заторы. Поэтому в часы пик приведенное время в пути в сторону центра или КАД может увеличиться минимум вдвое. Так, согласно "Яндексу", скорость движения по Лесному проспекту после 18:00 едва ли превышает 20 км/ч.

На месте: новостройки повсюду

Окрестности станции метро "Лесная" хоть и не отличаются живописностью, но благодаря обилию новостроек обстановку можно назвать приятной. Хотя придраться есть к чему. Например, в районе пересечения Кантемировской улицы и Полюстровского проспекта много складов, автомастерских и СТО, а по нечетной стороне проспекта Маршала Блюхера тянется ряд серых гаражей, ЛЭП и пустырь, который предназначен для размещения промпредприятий.

Неприятно поразил и запах канализации рядом с пешеходным переходом на пересечении проспекта Маршала Блюхера с Кушелевской дорогой. В конце мая там явно ощущалось благоухание коллектора, хотя, если верить форумам, не все обращают на него внимание. Либо же запах распространяется там не всегда.

Вблизи "Кирилла и Дарьи" пейзажи давно перестали быть промышленными. О прошлом этой земли напоминают разве что пару казарм, складов и зданий бывшей Артиллерийской лаборатории, стоящих юго-восточнее ЖК. Однако склады теряются среди блестящих фасадов высоток, детских площадок и припаркованных автомобилей.

Первыми на территорию бывшего 775-го Артиллерийского ремонтного завода еще в 2012 году пришли застройщики "ЦДС" и "ЛСР". В мае 2018 года рядом с "Кириллом и Дарьей" уже построены или строятся такие ЖК: "Калина-Парк" и "Калина-Парк 2", "Калейдоскоп", "Синема", "Панорама", "Атланта 2", "Суворов", "Утренняя звезда" и "Иван-да-Марья". Напротив через проспект Маршала Блюхера возвышаются корпуса "Медалиста", "Ландышей" и "Пифагора".

На территории между Кушелевской дорогой и Лабораторным проспектом свободными остаются три земельных участка. Два из них находятся рядом с "Кириллом и Дарьей" возле проспекта Маршала Блюхера. На одном из них вплотную к ЖК построят дом. Пару раз в КРТИ предлагали внести изменения в Генплан города и построить на перекрестке новую развязку, которая "облегчит левый поворот с проспекта Маршала Блюхера на Кушелевскую дорогу". Существует даже проект планировки с этой развязкой. Но в мае 2018 года речь до сих пор идет о возведении на свободном участке жилого дома. В июне 2017 года СМИ сообщали, что ООО "Центр делового сотрудничества „Северная столица"" получило разрешение на строительство там здания. Тогда же был представлен проект 22-этажного корпуса в виде буквы П. Более свежей информации о будущем этого участка найти не удалось.

На втором участке рядом с Кушелевской дорогой планируется построить супермаркет Spar. В начале 2018-го СМИ сообщали, что ТД "Интерторг" откроет новый магазин до конца года. Но в мае строительство еще не велось.

Несмотря на то, что в квартале реализуются совершенно разные проекты, застройка на данный момент не выглядит хаотичной. Однако новостройки стоят друг к другу плотно и свободного пространства для прогулок за исключением типовых дворов там не осталось.

К лету 2018 корпус 1 очереди был построен под крышу, велось остекление окон, устройство внутренних перегородок, монтаж системы вентиляции, канализации, водоснабжения. На корпусе 1 второй очереди строители сооружали перекрытия 5-6 этажей, второй корпус был возведен на 2-3 этажа.

Окружение: 10 минут до "Европолиса" и кладбища

С торговой инфраструктурой в районе проблем нет. Магазины шаговой доступности открыты в ближайших ЖК. Например, в 150 метрах от корпусов второй очереди работает "Магнит", а на проспекте Маршала Блюхера в паре десятков шагов от корпуса первой очереди есть магазин "Гурмания". То же самое с кондитерскими и салонами красоты. А для масштабных покупок есть ТРК "Европолис", до которого от "Кирилла и Дарьи" 800 метров.

Экологическая обстановка не идеальная. Все-таки сказывается близость предприятий, автомастерских и загруженных проспектов — Маршала Блюхера, Пискаревского и Непокоренных. Ближайшая к комплексу зеленая зона вряд ли подойдет для семейных прогулок, потому что это Богословское кладбище. Оно раскинулось в 900 метрах к северо-востоку. До Пискаревского парка 1,5 километра по прямой, до Полюстровского сада — чуть больше километра, рядом с ним находится большой парк Лесотехнической академии. При желании за полчаса по проспекту Маршала Блюхера можно дойти парка Академика Сахарова.

В радиусе километра от ЖК построены две новые школы. Школа №110 на 1375 работает с 2017 года, начальную школу №220 на 300 мест планируется открыть в сентябре 2018 года. При обеих организациях предусмотрены детсады на 220 мест. Еще две школы №104 и №123 находятся у станции метро "Лесная", и до них пешком 20-30 минут. Три школы и одна гимназия расположены за Кондратьевским проспектом, расстояние до них уже 2 километра.

Типовые детсады также возводятся в большинстве жилых кварталов. Ближайший — при школе №100.

На первый взгляд, ситуация с ДОУ и общеобразовательными учреждениями кажется благоприятной, однако надо учитывать плотность застройки и будущую численность жителей микрорайона. Только в ЖК "Кирилл и Дарья" будут проживать 1100 человек. А ведь большинство новых комплексов поблизости имеют по 23-25 этажей, и не все из них еще заселены.

С чем реально могут возникнуть проблемы, так это с амбулаторно-поликлинической помощью. Медучреждений в пешей доступности нет. На Кондратьевском проспекте в 1,5 километрах по прямой находится отделение врачей общей практики №4. Больше 2 километров идти до детской поликлиники №11, которая расположена на Литовской улице, 6. До детской поликлиники №6 на Бестужевской улице, 32 путь займет 40 минут, примерно столько же — до дорожной поликлиники для взрослых №8. Около станции метро "Лесная" есть детская стоматологическая поликлиника.

Застройщик: когда репутация работает на тебя

Заказчиком и застройщиком ЖК "Кирилл и Дарья" выступает "КВС-Юг", входящее в инвестиционный-строительный холдинг "КВС". За 15 лет компания заработала блестящую репутацию и создала объемный портфель реализованных жилищных проектов. К 2018 году построила ЖК "GUSI-Лебеди" в Приморском районе, "Батарейная гора" в Выборге, "Крутой берег" в Кировске, "Иван-да-Марья" в Калининском районе, "Амазонка" в Кронштадте, ЖК "Линкор" в Красносельском районе, ввела первые очереди ЖК "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино". Сейчас помимо следующих очередей в Сертолово, Янино и ЖК "Кирилл и Дарья" строятся "Континенты", "Крылья", "Наутилус", "Жили-Были" и клубный дом "G9".

Что не подвергается сомнению, так это надежность застройщика. В истории "КВС" нет долгостроев, обманутых дольщиков или замороженных объектов. А в 2015 году, например, компания вместе с девятью другими застройщиками подписала с правительством Петербурга Соглашение о добросовестном строительстве.

И все-таки даже к объектам "КВС" имеются претензии. Самые значительные, наверное, у дольщиков ЖК "Линкор". На форумах рассказывают о плохо работающих лифтах, потрескавшейся краске на стенах МОПов, грязных дворах, заставленных машинами, холодных батареях на верхних этажах и низкой звукоизоляции стен. Также они отмечают, что при покупке менеджеры рассказывали о навесных вентилируемых фасадах, а в итоге дои был просто оштукатурен и окрашен. На хорошую слышимость соседей также жалуются собственники ЖК "GUSI-Лебеди", а жильцы первой очереди "Нового Сертолово" столкнулись с острой нехваткой парковочных мест. По их словам, автостоянка, на которую рассчитывали дольщики при покупке квартиры, оказалась платной, о чем заранее менеджеры "КВС" не предупреждали.

Ну и встречаются недовольные управляющей компанией "КВС-Сервис", в частности на высокие коммунальные платежи. В том же "Линкоре" есть недовольные содержанием паркинга: мол, ежемесячная плата за машиноместо достигает 3 тыс. рублей, а по итогу автовладельцы получают "грязь, сырость, текут стены, полы разваливаются".

Условия покупки: разная рассрочка и "Карта друга"

В начале лета 2018 при покупке квартиры во второй очереди "КВС" предоставлял скидки от 50 тыс. рублей на студии до 130 тыс. на трехкомнатные. Правда, эта акция не суммируется со 50-тысячной скидкой по "Карте друга", которую застройщик выдает уже состоявшимся клиентам. Эту карту дольщики регулярно предлагают потенциальным покупателям на форумах.

В мае банк "ВТБ24" предлагал сниженные ставки по ипотеке на покупку квартиры во второй очереди, но в июне средняя ставка вернулась на уровень 9,5%. Оформить кредит можно во всех крупных банках страны — на сайте "КВС" опубликован список из 21 кредитной организации. Согласно статистике застройщика, чаще всего клиенты обращаются в Сбербанк, который оформляет ипотеку по ставке от 8,9% годовых и первоначальным взносом от 15% стоимости квартиры.

Вариантов рассрочки у "КВС" несколько, условия для первой и второй очередей различаются. Для первой очереди доступна рассрочка до 31 декабря 2018 года:

• есть вариант без промежуточных платежей с первоначальным взносом в 20% (остальные 80% через 6 месяцев) и 50% (остальные 50% - 31 декабря 2018). Стоимость квартиры равна стоимости при 100% оплате;
• стандартная рассрочка с равными ежемесячными или ежеквартальными платежами оформляется при взносе от 15%.

Для второй очереди рассрочка платежа возможна до 31 мая 2020 года:

• вариант с фиксированным платежом в 20 тыс. рублей предусматривает первоначальный взнос от 20%, остаток вносится в мае 2020 года;
• при схеме без промежуточных платежей с первоначальным взносом в 20% квартира становится дороже на 4%;
• при рассрочке 50-50 на первоначальный взнос дается скидка 15%;
• при стандартном варианте с равными ежемесячными или ежеквартальными платежами на первый взнос от 30% предоставляется скидка 15%.

Место в паркинге можно купить в рассрочку: для начала 15% от стоимости, а остаток выплатить в конце строительства.

У "КВС" действует программа "Квартира в зачет", в рамках которой агентство-партнер застройщика помогает дольщику продать имеющуюся жилплощадь на вторичном рынке. На реализацию жилья дается 3 или 6 месяцев (чем выше первоначальный взнос по договору ДДУ, тем больше времени).

Бронь квартиры в ЖК "Кирилл и Дарья" бесплатная. Устный резерв на три дня, после этого заключается договор либо подаются документы на получение ипотечного займа.