ЖК “Ойкумена”: город в городе у Новоорловского заказника

"Ойкумена" в переводе с древнегреческого означает "освоенная человечеством часть мира". Зная это, начинаешь понимать скрытый смысл названия строительной компании "Ойкумена": девелопер словно первооткрыватель приходит на пустую землю и делает её пригодной для жизни. Для комплекса, который строится на пустыре в Шувалово, это определение актуально на 100%. Застройщик собирается создать в малообжитой части Петербурга комфортную среду, квартал со всей необходимой инфраструктурой. Подробнее о ЖК "Ойкумена" и окружении — в обзоре тайного покупателя.

Суть проекта

Микрорайон строится на Суздальском шоссе рядом с Новоорловским лесопарком, шумной дорогой и Шуваловскими озёрами. Проект масштабный, застройщик презентует его как "город в городе":

• 8 корпусов-башен по 24 этажа;
• 9 корпусов по 7 этажей;
• 4 отдельных наземных паркинга;
• 6 пристроенных паркингов;
• 3 детских сада на 140 мест каждый;
• 1 школа на 825 мест.

Строится это всё в 6 этапов. В рамках первого, сдача которого намечена на декабрь 2021 года, вдоль Суздальского шоссе уже возведена парковка, ведутся работы на двух высотных корпусах 2.1.1 и 2.3.1. Два малоэтажных корпуса 3.1.2 и 3.2.2 со встроенными паркингами, высотку 7.1.1 и ещё одну отдельную стоянку обещают сдать в 2022 году. Детские сады включены в 3 и 6 этапы. Школу будут строить уже после ввода в эксплуатацию большей части жилья, то есть после 2026 года. Официально срок сдачи образовательного учреждения ещё не определён.

В комплексе 4057 квартир и 2474 машиноместа. Судя по проектной документации, многие места с возможностью установить подъёмник, что удобно, если в семье два автомобиля. Плюс сюда стоит добавить парковки для гостей и инвалидов на территории у корпусов. Хотя их будет пару десятков.

У большинства корпусов двор сделают закрытым, но вот высотки у Суздальского шоссе, строящиеся в первом и втором этапах, огородить забором не получится. Судя по проекту, такая же судьба ждёт башни на противоположной стороне у реки Каменки (6 этап). За безопасность неогороженных домов будет отвечать видеонаблюдение по периметру и в парадных.

Концепция "город в городе" означает, что застройщик создаст такие условия, чтобы жителю не приходилось часто покидать пределы квартала. На первых этажах высоток разместится коммерция — магазины, фитнес-клубы, банки, салоны красоты, аптеки и булочные. Во дворах появятся зоны отдыха, спортивные и детские площадки для разных возрастов. Обещают обустроить набережную реки Каменки, построив там пешеходные и велодорожки.

Микрорайон, как утверждает буклет, строится по проекту Рикардо Бофилла. Этот архитектор создал кубичный El Castillo Kafka ("Замок Кафки") в Барселоне, монументальный Les Espaces d'Abraxes во Франции, пятизвездочный отель W Barcelona Hotel и многие другие невообразимые по своему виду объекты. В случае "Ойкумены", вероятно, речь идёт о первоначальном проекте, который разрабатывался для YIT.

Группа компаний "Ойкумена", выкупив у финского застройщика землю, проект переработала. Согласно проектной декларации, архитектурно-строительное проектирование выполнила "Студия М4". Изысканными и необычными домами эта фирма не славится, но на счету архитекторов множество жилых комплексов в Петербурге и Ленобласти.

Рендеры парадных к весне 2021 года готовы ещё не были, но менеджер по продажам уверяла, что их обустроят в природных приглушённых цветах. В МОПах должно быть много зелени, декоративные вставки из дерева, места для хранения велосипедов и зоны для мытья лап животных, комнаты для мам с детьми и туалеты. Между этажами будут курсировать лифты Kone, два грузопассажирских и один пассажирский в каждой парадной башни. На этаже по 11 квартир. Из холла два выхода: один на улицу, другой во двор. Как минимум один выход без ступенек на пути.

Подземного паркинга в комплексе не предусмотрено, зато в подвалах запроектированы кладовые. Правда, совсем немного и не во всех корпусах. В башне 2.1.1, например, только 16 таких помещений.

В дома первой очереди дольщики, по обещанию менеджера, смогут заезжать уже в феврале, марте и апреле 2022 года, хотя по ДДУ крайний срок выдачи ключей июль.

Квартиры: планировки и цены

Из 4057 всех запланированных в ЖК "Ойкумена" квартир весной 2021 года можно было ознакомиться с планировками только 513 в первой очереди. И эти планировки по отдельности производят приятное впечатление, но если рассматривать предложение в целом, то можно найти немало недостатков.

Например, площадь студий невелика — от 26,5 до 29,4 кв. м, разнообразия никакого. Во всех крайне незначительное пространство отводится для кухонной зоны. При этом нет золотой середины в виде небольших однушек по 35-37 кв. м. Однокомнатные квартиры больше похожи на евро-двушки с кухней-гостиной. Площадь таких лотов начинается от 47 кв. м.

Выбор планировок с двумя комнатами небольшой и однообразный. В двух продающихся корпусах не представлены евро-трёшки, кухня имеет площадь 12,5-14,4 квадратов.

Санузлы в студиях не предполагают установки ванны, туда влезет только душевая кабина. В некоторых однушках санузел хоть и большой, но совмещённый. Санузлы в двушках обязательно раздельные, но не обязательно просторные: есть варианты с 3-метровыми ванными комнатами. Гардеробные или хотя бы небольшие выделенные зоны для хранения в квартирах не предусмотрены.

Жилье в ЖК "Ойкумена" сдается "под ключ". Вариант отделки единственно возможный, в светлых ненавязчивых оттенках. По качеству и набору материалов ремонт будет как в ЖК "Граффити", хоть и с некоторыми изменениями. В новом проекте застройщик решил обновить интерьер санузлов: там уложат плитку другого цвета и заменят сантехнику.

Список материалов, используемых в отделке, менеджер по продажам предоставить не смогла. Но общее понимание того, что ждёт дольщиков, есть. Это:

• электрическая разводка и разводка труб;
• радиаторы, розетки и выключатели;
• приборы учёта системы "умный дом" с автоматической передачей показателей в управляющую компанию;
• входная металлическая дверь с накладкой;
• флизелиновые обои под покраску;
• ламинат 32 класса;
• керамическая плитка нейтральных оттенков в санузле и ванной;
• раковина, ванна, унитаз, смесители;
• натяжной потолок во всех помещениях;
• межкомнатные двери из экошпона.

В продажу ЖК "Ойкумена" выведен в июле 2020 года. Весной 2021-го цена квадратного метра стартовала с 123 тысяч, однако в среднем здесь квадрат продаётся за 135-145 тысяч рублей. Цены не маленькие, потому что сдача корпусов намечена уже на конец года. При этом квартиры во второй очереди на рынок еще не выведены, по словам сотрудника компании, поступить в продажу должны в июне.

27-метровую студию в "Ойкумене" можно купить за 4,19 млн рублей. Евро-двушка площадью 47,63 кв. м продаётся за 6,19 млн. Двухкомнатная квартира на 63,6 квадратов обойдётся в 7,82 млн. За 113-метровую трёшку придётся отдать 15,08 млн, но таких больших вариантов в комплексе всего несколько штук.

По соседству строится ещё несколько кварталов от других застройщиков: ЖК "Новоорловский" от YIT, ЖК "Орловский парк" от "ПИК", ЖК "Заповедный парк" от "Группы ЛСР". Цены в "Ойкумене" привлекательнее, чем у конкурентов, особенно если учесть более близкий срок сдачи.

Вот как обстоят дела со студиями:

• ЖК "Новоорловский" — студия 24,9 кв. м, 4,02 млн, сдача в 3 квартале 2022 года;
• ЖК "Орловский парк" — студия 26,4 кв. м, 4,14 млн, сдача в 3 квартале 2022 года;
• ЖК "Заповедный парк"- студия 21,4 кв. м, 3,72 млн, сдача в 3 квартале 2022 года;
• ЖК "Ойкумена" — студия 27 кв. м, 4,19 млн, сдача в 4 квартале 2021 года.

А вот, для примера, расценки на квартиры с двумя комнатами:

• ЖК "Новоорловский" — 61,07 кв. м, 3Е, 7,8 млн, сдача в 3 квартале 2022 года;
• ЖК "Орловский парк" — 58 кв. м, 2К, 7,89 млн, сдача в 3 квартале 2022 года;
• ЖК "Заповедный парк"- 52,3 кв. м, 3Е, 7,9 млн, сдача в 3 квартале 2022 года;
• ЖК "Ойкумена" — 62,5 кв. м, 2К, 7,94 млн рублей, сдача в 4 квартале 2021 года.

Машиноместо в первом наземном паркинге уже можно купить, цены стартуют с 500 тыс. рублей, но в продажу пока выведены только 4 и 5 этажи. Остальные продаваться будут позже и дороже.

Примерно в 400-500 тысяч обойдётся и кладовая. Только в корпусе 2.3.1 помещение на 3 кв. метра можно купить за 390 тысяч. А вот почти 7-метровая кладовка будет стоить уже 857 тысяч.

Условия покупки

Продажа квартир ведётся по новому закону через эскроу-счета. Некоторые застройщики в данном случае не предлагают рассрочку, но не "Ойкумена". Условия смогут привлечь немногих: первоначальный взнос 50%, стоимость как при 100-процентной оплате, рассрочка до 25.12.21 года с внесением равных платежей ежемесячно или ежеквартально. Если взнос меньше 50%, на остаток начисляется 1,4%.

Для большинства покупателей рациональнее рассматривать ипотеку, особенно когда по госпрограмме кредиты выдаются со ставкой от 5,85% годовых. По этим условиям работают большинство банков, главное, чтобы сумма была не больше 12 млн рублей.

Бронь квартиры у "Ойкумены" бесплатная, нужна лишь копия паспорта, всё можно сделать дистанционно. После брони лот уходит из предложений на сайте, затем в дело вступает ипотечный консультант. Он поможет разослать в несколько банков пакет документов и получить одобрение займа.

Машиноместо тоже можно приобрести в ипотеку, но уже по ставке 7,5-8,5%. Ну или в рассрочку. Первый взнос — всё те же 50%, оставшаяся часть равными платежами до конца строительства.

Застройщик: опыт "Граффити"

Строительный холдинг "Ойкумена" ведёт историю с 1997 года. За это время портфель пополнился 19 жилыми комплексами — в Петербурге, Москве, Нижнем Новгороде, Калининграде и Белграде (Сербия). Скандалов у девелопера не случалось, даже наоборот — несколько раз становился лучшим в региональных конкурсах. А в 2019 году и вовсе получил федеральную награду: министерство строительства и коммунального хозяйства РФ признало лучшим благоустройство ЖК "Граффити".

"Граффити" выделяется на фоне остальных ЖК, к которым имела отношение группа компаний "Ойкумена". А раз уж многие успешные идеи этого объекта застройщик решил перенести в свой новый проект, стоит рассмотреть комплекс на Парашютной улице поближе.

Новостройка уже построена и заселёна, последние корпуса сдали в конце 2019 года. Возводить его начали почти 10 лет назад, когда в этом районе не было никакой инфраструктуры. Сейчас же в квартале между Парашютной, Комендантским проспектом и Долгоозёрной улицей не осталось и кусочка земли, свободного от застройки или припаркованных машин. Но несмотря на многообразие новостроек, "Граффити" выделяется на их фоне хотя бы фасадами, расписанными гигантскими картинами.

Территория закрыта от посторонних, даже если удастся проникнуть за забор с местным жителем, выйти будет не так-то просто. Для открытия ворот в любом случае нужен ключ. Наверное поэтому в парадных так спокойно оставляют множество велосипедов. Благо, для них здесь отведено место, проходу они не мешают.

Что ещё бросается в глаза, так это душ и раковина для мытья рук, обуви и лап животных. Это первый ЖК на моей памяти, в котором застройщик в полной мере реализовал обещанное дольщикам. Для примера, представители "Полис Групп", продавая соседний "UP-квартал Комендантский", тоже рассказывали и про колясочные, и про душ для грязных четвероногих, но в итоге ничего подобного сделано не было.

Дворы ЖК "Граффити", на мой взгляд, самые красивые и ухоженные в этой части Приморского района. Мало того, что всё ярко, так ещё и с размахом. Въезд в паркинг — это одновременно пиратский корабль, а внешние входы на парковку — железнодорожные станции. Здесь есть лабиринты, качели и поверхность для скалолазания.

Парадные "Граффити" спустя пару лет после сдачи всё ещё выглядят свежими. Возможно, всё дело в ярких цветах, в которых оформлены МОПы. Но вот когда поднимаешься на этаж, начинаешь замечать недостатки: дешёвые дверные звонки от застройщика и бумажные наклейки с номером квартиры. Самый простой плиточный навесной потолок — плиты кое-где уже лежат неровно и отходят от каркаса. Потолок в коридоре очень низкий, до него может достать рукой даже не самый высокий человек.

Главная жалоба жильцов этого комплекса "Ойкумены" — на плохую шумоизоляцию. Дольщики на форумах утверждают, что через вентиляцию отчётливо слышат спокойные разговоры соседей. Решить эту проблему технически непросто, потому что вентиляцию закрывать нельзя.

Зато я почти не встречала претензий к отделке от застройщика. Есть какие-то единичные упоминания об отваливающейся плитке, но всё это можно устранить по гарантии.

Соседи и окружение

Изначально у Новоорловского лесопарка должен был строиться один масштабный ЖК "Новоорловский". Реализовывать проект планировал концерн YIT. Но позже передумал и продал два участка. Один достался компании "ПИК", второй в конце 2017 года купила "Ойкумена". Сейчас территория между Суздальским шоссе и рекой Каменкой представляет из себя сплошную стройку.

Здесь возводят свои многоэтажки YIT (ЖК "Новоорловский"), "ПИК" (ЖК "Орловский парк"), "Группа ЛСР" (ЖК "Заповедный парк"), готовится выйти на участок "Красная стрела" (ЖК "Friends"). В первые очереди того же "Орловского парка" и "Новоорловского" уже переехали собственники, так что район медленно, но верно становится всё более пригодным для жизни.

Понятно, что дольщикам первых очередей "Ойкумены" тоже придется жить с видом на стройку, причём довольно долго. Рядом с домами первого этапа запроектирована башня 4 этапа (сдача в 2024 году) и паркинги 6 этапа (2025/26 годы). Так что взглянуть на квартал в своём итоговом виде люди, заселившиеся в начале 2022 года, смогут в лучшем случае через 5 лет.

Но стройка — это полбеды, она закончится. А вот скоростное, шумное и загазованное Суздальское шоссе никуда не денется. Шумовые заграждения от повышенных децибел спасают не сильно. Ближе всего к дороге располагаются три 24-этажных башни, две из них строятся в первой очереди. Благо, от дороги корпуса будут отделять три пятиэтажных паркинга.

С другой стороны, ближе к корпусу 2.3.1 и домам второй очереди, проходит железная дорога Выборгского направления. Толку от такого соседства мало — ближайшая ж/д станция "Шувалово" находится в 25-30 минутах ходьбы от "Ойкумены". А вот шума достаточно. Хотя менеджеры по продажам уверяют, что грохота поездов даже в ближайшем корпусе слышно не будет.

В 800 метрах от "Ойкумены" с противоположной от железной дороги стороны находится фармацевтический завод "Новартис Нева". С него начинается Новоорловская особая экономическая зона, проще говоря — промышленная территория. Переживать по поводу такого соседства вряд ли стоит, ОЭЗ специализируется на высокотехнологичном производстве.

А вот что делать с ЛЭП, непонятно. На планах и рендерах в буклете вы её не увидите, между корпусами-башнями просто оставлено пространство. Даже менеджер на вопрос "а тут что будет" беззастенчиво отвечает "дворовая территория". Но если пройтись вдоль Суздальского шоссе мимо строительного забора, можно увидеть, что эта дворовая территория занята линией электропередачи. С одной стороны, а что такого? Ну ЛЭП и ЛЭП. С другой, при покупке квартиры очень хочется понимать, что твои окна будут выходить на металлическую опору с проводами.

Главный плюс застраиваемой территории — зелёное окружение. Под окнами корпусов 5 и 6 этапов раскинулся Новоорловский заказник. Это преимущественно сосновый лесопарк, площадь которого превышает 138 га. Тут же пролегает река Каменка, берега которой в будущем благоустроят застройщики. Меньше километра от "Ойкумены" до Нижнего Суздальского озера, около 2,5 километров до Шуваловского парка. Зелени много, есть где погулять с детьми и покататься на велосипеде, куда сходить отдохнуть и насладиться природой.

Рядом с корпусами радость от соседства с зелёным богатством почти не ощущаешь. Потому что здесь регулярно дует сильный ветер, который поднимает пыль с асфальта и с силой бросает в лицо. И если с песком можно разобраться, то ветер будет всегда. У того же "Граффити" (тоже расположен в Приморском районе) задувает даже в безветренные дни.

Инфраструктура: детсады ещё строят

Поскольку микрорайон создаётся с нуля, то и всю инфраструктуру застройщикам приходится возводить самим. Пока в квартале между лесопарком и Суздальским шоссе функционирует только одна школа на 825 учеников. Её открыли в 2019 году в рамках ЖК "Новоорловский". В сентябре ГК "ПИК" получила разрешение на строительство ещё одной школы на 825 учеников при ЖК "Орловский парк". Построить её планируется к середине 2022 года. Ну и "Ойкумена" к 2026-2027 гг. готовится возвести школу на те же 825 мест.

Это, по сути, всё, что есть и будет в ближайшем доступе. До других действующих школ нужно ехать за Выборгское шоссе. На машине недолго — минут 10. На автобусе чуть подольше, зато остановка недалеко, на Суздальском шоссе.

С детскими садами в микрорайоне сначала как-то не задалось. С 2015 года не могли достроить ДОУ около ЖК "Новоорловский", там сменилось три подрядчика. Но в итоге два детсада на 140 мест каждый на Суздальском проспекте были сданы, причём второй в начале 2021 года. Ещё 6 детсадов по проектам должны построить "Ойкумена", "Группа ЛСР" и "ПИК", однако большинство из них только в планах. Ближайший к сдаче — сад от "ПИКа" у "Орловского парка".

Ещё большая проблема с поликлиниками, ведь если детский сад можно выбрать и не в своём районе, то в медучреждение прикрепляют по месту жительства. Так, до взрослой поликлиники №102 добираться своим ходом около часа, потому что от "Ойкумены" транспорт туда не ходит. До детской поликлиники №30 ещё дольше, поскольку она дальше. Минут за 50 удастся доехать на автобусе до взрослой поликлиники №114 и за 1 час 10 минут до детской №75.

Торговая инфраструктура в квартале пока развивается, из более или менее крупной точки — супермаркет "Верный" на первом этаже "Новоорловского". На Выборгском шоссе работает центр "Паргос", до него на машине 8-10 минут. Более крупные ТРК с кафе, ресторанами, магазинами и кинотеатрами находятся у станций метро "Парнас" (ТК "Парнас" и "Парнас-сити") и "Проспект Просвещения" ("Норд" и "Гранд Каньон"). При желании туда можно дойти пешком за час, но лучше доехать за 10-15 минут на машине.

Метро далеко, КАД близко

ЖК "Ойкумена" для тех, кто уже имеет или собирается покупать машину, потому что метро далеко. До станции "Озерки" 4 км, до станции "Проспект Просвещения" 4,3 км. В буклете застройщик уверяет, что до них "всего 6-9 минутах езды на автомобиле или на общественном транспорте". Ну, на машине — может быть. На автобусе дорога займёт все 30 минут с учётом пути до остановки и ожидания.

У автомобилистов вариантов выбраться из микрорайона значительно больше. Главной транспортной артерией, связывающей "Ойкумену" с внешним миром, является Суздальское шоссе. С него можно выехать с одной стороны на Выборгское шоссе, с другой — на Парашютную улицу. В любом случае за 15 минут доберетесь до КАД. А вот путь до центра города будет куда более долгим, придётся потолкаться в пробках. В часы пик до Дворцовой площади, например, можно не доехать даже за час. Автомобили плотно стоят в районе станции метро "Пионерская" и на Петроградке.

Север города заселяется всё плотнее, а пропускная способность дорог не увеличивается, значит, пробки будут становиться только больше.

Парковочных мест в спальных районах обычно не хватает. Да, парковкой обеспечены больше половины квартир "Ойкумены", но какова вероятность, что за 500-600 тысяч раскупят все места? Двор от машин будет закрыт, останется территория около, а на неё уже претендуют жильцы соседних ЖК. Так что, вероятно, будет как около "Граффити", там найти свободную стоянку после 21:00 очень и очень трудно.