ЖК "Образцовый квартал 7": семейные дома без инфраструктуры

Реализация проекта "На Царскосельских холмах" началась семь лет назад. За это время в микрорайоне появилась целая серия "Образцовых кварталов", где поселились тысячи человек. Останавливаться на этом девелопер не намерен. Работы на участках рядом с "Экспофорумом" хватит еще лет на пятнадцать, а число жителей достигнет в итоге 45 тысяч.

Тайный покупатель посещал место стройки, когда возводились корпуса "Образцового квартала 2". Тогда он отметил отсутствие торговой, социальной и транспортной инфраструктуры. Посмотрим, как преобразились некогда пустовавшие поля и как живут сейчас в заселенных домах.

Застройщик

В собственности компании "Центр развития" огромный земельный фонд. Некоторые участки девелопер застраивает сам, а некоторые продает другим фирмам. Так появились жилые комплексы "Неоклассика", "Солнцепарк", "Экспоград", "Трио", "Пушгород" и "Царский двор".

Застройщиком "Образцовых кварталов" выступает "Терминал ресурс", который входит в девелоперскую группу "Центр развития". Все шесть заселенных комплексов компания сдала раньше. ЕРЗ присвоил фирме высший балл в своем рейтинге за соблюдение сроков ввода.
Четыре квартала, которые возводятся осенью 2021-го, тоже планируют завершить с опережением. Так, если плановый срок окончания стройки конец 2023 года, то фактический — I квартал 2022 года для "Образцового квартала" 7 и 8, III квартал 2022-го — для 9 и 10.

Степень готовности строящихся объектов в октябре 2021-го высокая. Здания подведены под крышу, в седьмом и восьмом кварталах идет благоустройство территории, в девятом и десятом укладываются внешние стены, местами проводятся фасадные работы. Передачу ключей застройщик не затягивает. Как правило, дольщики могут получить их уже в течение первого месяца.

Офис продаж "Терминал ресурса" находится в бизнес-центре "Перспектива", расположенном в самом начале Кокколевской улицы. Для встречи с менеджером не требуется предварительная запись, достаточно приехать на место в рабочие часы. Свободный сотрудник в отдельной переговорной расскажет об "Образцовых кварталах", ответит на вопросы и проводит в готовый корпус, где можно посмотреть, как выглядит квартира на момент передачи покупателю.

Дома снаружи и внутри

На момент моего посещения "Терминал ресурс" строил сразу четыре "Образцовых квартала" — по два дома в седьмом, девятом и десятом и три корпуса в восьмом. Из-за изменений градостроительных норм застройщику пришлось изменить высотность зданий. Заселенные комплексы были пятиэтажными, строящиеся будут в четыре этажа. Фасады кирпично-монолитных новостроек оштукатурены и выкрашены в яркие цвет

В кварталах 7, 9 и 10 закроют дворы от машин. Конфигурация корпусов позволяет огородить территорию с детскими и спортивными площадками, сделав ее безопасной. В подъезды ведут стеклянные входные группы, расположенные на нулевом уровне.

Чтобы попасть к квартирам первого этажа, надо подняться на несколько ступеней. Это неудобно при доставке крупной бытовой техники, для людей с ограниченными возможностями и мам с детскими колясками. Поэтому для комфорта жителей в секциях установлено по одному сквозному лифту, который опускается на нижний уровень. Войдя в кабину с одной стороны, можно при необходимости подняться на первый этаж и выйти в противоположную дверь.

Пол на площадках выложен плиткой, стены оштукатурены и покрыты светлой краской. Большие окна в подъездах обеспечивают приток естественного света. Строящиеся корпуса отличает большее количество квартир на этаже по сравнению с заселенными домами. На площадке шесть-девять соседей вместо четырех-пяти.

Первые этажи жилые, коммерции в комплексах "Терминал ресурса" нет.

Куда податься автомобилистам

Подземных паркингов в комплексе не предусмотрено. Парковочные места есть только возле домов и вдоль проезжей части. Несмотря на то, что кварталы малоэтажные и жителей здесь меньше, чем в локациях, застраиваемых высотками, припаркованных машин на улицах много.

Застройщик возвел в микрорайоне бизнес-парк Garage. Одну половину здания занимает четырехуровневый паркинг, вторую коммерческие помещения. Машиноместо можно купить или взять в аренду.

Приобрести место в паркинге на первом этаже можно за 1,5 млн рублей, выше — за 650 тысяч. Аренда стоит 2,5 тыс. в месяц. И для собственников, и для арендаторов есть дополнительный ежемесячный платеж в 1,5 тыс. рублей за коммунальные услуги.

В дальнейшем "Терминал ресурс" намерен построить еще один многоуровневый паркинг, но точных сроков сотрудник компании назвать не смог. Сейчас компания сосредоточена на жилом строительстве. В ближайших планах возведение объектов социальной инфраструктуры.

Особенности "образцовых" квартир

В "Образцовых кварталах" квартиры передаются дольщикам без отделки. Балконы и лоджии застеклены, на них ведут стеклянные распашные двери. От счетчика в прихожей по всем помещениям разведена электрика, установлены выключатели и розетки. Выполнена стяжка. Перед тем как начать ремонт финишными материалами, собственнику предстоит оштукатурить стены, возле окон сделать откосы, установить подоконники. Входную дверь, по словам менеджера, придется менять — она металлическая, но без декоративной отделки.

Обогрев квартир организован посредством системы теплых водяных полов, которую мы подробно разбирали в обзоре "Образцового квартала 2". Под крышей в каждом корпусе установлена газовая котельная. Застройщик отмечает несколько плюсов такого решения:

• тепло от пола идет снизу вверх и равномерно распределяется по комнате;
• отсутствие радиаторов, в которых может скапливаться пыль, освобождает хозяев от лишней уборки, такое помещение выглядит эстетичнее и свободнее;
• подача горячей воды и отопительный сезон не зависят от городских коммунальных служб. Централизованно в кварталы подается только холодная вода;
• за счет возможности индивидуальной регулировки температуры теплоносителя можно сэкономить на коммуналке. Датчик, позволяющий скорректировать степень нагрева, установлен в каждом помещении квартиры.

В новых кварталах "Терминал ресурса" меньше этажей, зато высота потолков стала выше. В сданных корпусах она составляет 2,7 м, в строящихся — на первых трех этажах 2,87 м от стяжки, на последнем перепад начинается с 3-3,1 м и достигает 4,8 м. В квартирах, расположенных под котельной, на потолке образуется выступ, он может прийтись на прихожую или комнату. В таких местах высота остается на уровне трех метров.

Планировки, цены и акции

"Образцовые кварталы" ориентированы на семьи. На каждый строящийся дом приходится по одной-две студии, которые расположены только на первых этажах. В квартирографии фигурируют однушки и двушки. Трехкомнатных вариантов нет, однако среди 2-комнатных есть планировки, позволяющие разделить кухню-гостиную на два отдельных помещения.

С ценами в "Образцовых кварталах" сложилась любопытная ситуация. В готовых домах еще остались непроданные квартиры, которые застройщик оформил на себя и предлагает приобрести по договору купли-продажи. Интересно, что стоимость такого жилья временами ниже, чем на аналогичное в стройке. На сданные квартиры сейчас действует акция, по которой скидка может достигать 350 тысяч рублей.

Причина в эскроу-счетах, они привели к удорожанию за счет банковского процента, который застройщик включает в цену. В заселенных домах квартиры продавались еще по старой схеме — деньги от дольщиков поступали строительной компании сразу, а не аккумулировались в банках.

В итоге сейчас готовую трешку в заселенных "Образцовых кварталах" можно купить со скидкой 300 тысяч и получить год аренды места в паркинге Garage в подарок (оплачивать придется только коммуналку). Отказавшись от паркинга, можно получить скидку в 350 тыс. рублей. На 350 тыс. рублей дешевле могут купить 3-комнатную квартиру семьи, воспитывающие двоих детей до 18 лет.

В строящихся корпусах максимальная скидка составляет 50 тыс. рублей.

Студии

В строящихся комплексах остались три студии. Все они находятся в "Образцовом квартале 10" на первом этаже. Квартира площадью 27-28 квадратов обойдется в 4,5 млн рублей.

Балконов в студиях нет. Размер жилой площади составляет 13,5-15 кв. метров.

Однокомнатные

Разброс площади однушек большой — от 35 до 70 кв. метров. Цена стартует от 5 млн рублей в "Образцовых кварталах" 7 и 8. В новостройках, сдача которых планируется на полгода позже, стоимость от 4,8 млн рублей.

Все квартиры более 50 квадратов формата "евро". В них два санузла, в кухне-гостиной два окна, что позволяет разделить помещение и превратить планировку в двухкомнатную. В седьмом и восьмом "Образцовом квартале" кв. м такого жилья купить можно за 131-132 тыс. рублей, в девятом и десятом за 121-127 тыс. рублей.

Двухкомнатные

Двушки в домах есть как компактные 59 кв. метров, так и большие до 87 квадратов. Также предусмотрена свободная планировка. Кухня-гостиная за счет двух окон легко трансформируется, делая квартиру полноценной 3-комнатной.

Стоимость квадратного метра в корпусах, готовящихся к сдаче в первом квартале 2022 года, достигает 125-128 тысяч рублей. В домах, окончание строительства которых намечено на лето 2022-го, цена составляет 122-124 тыс. рублей за квадрат.

На этапе строительства в "Образцовом квартале 5" не нашлось покупателей на несколько больших квартир размером 90-102 кв. метра. На первом этаже такое жилье обойдется в 10,7-10,9 млн рублей, на средних — в 10,9-11,1 млн рублей.

Как купить

Квартиру в "Образцовых кварталах" можно забронировать на две недели. Никаких денег для этого не требуется. Покупку можно осуществить с привлечением ипотеки. Объекты аккредитованы большинством банков, в том числе Дом.РФ, Сбербанк, ВТБ, "Санкт-Петербург", Газпромбанк и ПСБ.

Возможна рассрочка, но только до ввода в эксплуатацию. Причем до фактического, а не указанного в договоре. Так, если в ДДУ зафиксирован срок IV квартал 2023 года, то на деле "Образцовые кварталы" 7 и 8 будут сданы в I квартале 2022 года, 9 и 10 — в III квартале 2022-го. Рассрочка предоставляется до 1 декабря 2021 года и до 1 октября 2022-го.

Для покупки квартиры в рассрочку необходим первый взнос не менее 20%. На остаток начисляется 10% годовых. Клиентам, у которых есть на руках от 70%, застройщик готов согласовать беспроцентную рассрочку. В каждом конкретном случае ситуация рассматривается индивидуально. Исходя из своих обстоятельств, покупатель может попросить компанию об особых условиях оплаты.

В ожидании инфраструктуры

Застройщик гордо заявляет, что "кварталы" привлекают отличной транспортной доступностью и развивающейся инфраструктурой. На самом деле очевиден перекос в сторону строительства жилья.

На машине доехать до микрорайона несложно, а вот с общественным транспортом вопрос за несколько лет так и не решен. По Петербургскому шоссе, вдоль которого расположены жилые массивы, ходят автобусы и маршрутки. Однако к домам они не приближаются. От "Образцового квартала 7" до ближайшей автобусной остановки идти около километра.

Корпуса сдаются с подведенными к ним дорогами. Причем при строительстве магистралей обустраиваются и места будущих остановок общественного транспорта. Одна из них расположена напротив седьмого "Образцового квартала". Менеджер заверяет, что автобусы к домам пустят как только появится новая железнодорожная станция "Пулковские высоты".

Железная дорога проходит вдоль улицы Сарицкой. До нее от "Образцовых кварталов" пешком 10-15 минут. В будущем, когда здесь появятся вокзал и перрон, до Балтийского вокзала на электричке можно будет доехать за 25 минут. Однако сейчас такой возможности нет. По информации из различных СМИ строительство идет крайне медленно.

Одним из плюсов микрорайона является близость к аэропорту "Пулково". Дорога на автомобиле займет десять минут.

Социальная инфраструктура развита плохо. Во дворе "Образцового квартала 2" действует детский сад — единственный на все жилые комплексы, расположенные на обширном земельном участке. Этим список социальных учреждений исчерпывается.

В планах "Терминал ресурса" строительство еще одного детсада. На выделенном участке под школу работы начнутся в 2022 году. Пока же жители вынуждены пользоваться инфраструктурой Пушкина, находящегося от "Образцовых кварталов" менее чем в 5 км. Добраться до ближайших детсадов на машине можно за 5-7 минут, на автобусе или маршрутке ехать минут 20.

Для школьников в микрорайон заходят автобусы от двух пушкинских учебных учреждений. В 7:30 они забирают учеников с Переведенской улицы и подвозят к школам.

С развлечениями жителям новостроек тоже пока не везет. Здесь нет кинотеатров, детских игровых центров, ТРК. Напротив "Образцового квартала 7" установлено несколько металлических контейнеров, переоборудованных в торговую зону. Здесь разместились магазин хозтоваров, овощная лавка и кофейня. Рядом огорожен участок земли. Его у "Центра развития" выкупило частное лицо. Собственник планирует построить торговый комплекс, но пока нет сведений о потенциальных арендаторах.

Вдоль Петербургского шоссе выделен участок для общественно-деловой зоны, где когда-нибудь появится торгово-развлекательный комплекс, однако информация о сроках стройки отсутствует. Сотрудники "Терминал ресурса" не знают пока, кто займется строительством. Если землей заинтересуются сторонние компании, ее продадут.

Действующие магазины находятся на Переведенской улице, в ЖК "Царский двор". Жители "Образцового квартала 7" могут дойти до места за 10 минут. Здесь работают кафе, пекарня, салон красоты и аптека.

В "Образцовых кварталах" коммерческих помещений нет совсем. Представитель застройщика говорит, что компания от них отказалась ради спокойствия жителей, так как неизвестно, какие организации заедут на первые этажи.

Поскольку людей в микрорайоне живет много, а магазинов всего два, на Переведенской царит оживление. Дети шумно играют, ожидая заглянувших за продуктами родителей, покупатели и сотрудники торговых точек устраивают перекуры, и дым поднимается к окнам жилых этажей. Учитывая все это, решение о домах без коммерции выглядит не так уж и плохо.

Крупные гипермаркеты сосредоточены на Пулковском шоссе, до них 10-15 минут на машине.

Места для прогулок в "Образцовых кварталах" ограничиваются дворами и улицами. Один из выходов — отправиться в Царское Село с его музейно-парковыми комплексами или к Пулковской обсерватории, о территории которой мы рассказывали в обзоре ЖК "Зеленый квартал". Общественным транспортом добраться до рекреационных зон можно за полчаса.

Ситуация со спортом немного лучше. Между жилыми кварталами и "Экспофорумом" стоят два больших ангара. Один из них — будущая ледовая арена. Сроки ее ввода в эксплуатацию неизвестны. Второе сооружение — спортивный комплекс "Высота". В нем можно заняться различными видами спорта: от футбола, большого тенниса и бадминтона до фитнеса, художественной гимнастики и танцев. На групповые и индивидуальные занятия приглашают взрослых и детей.

Особо стоит отметить соседство "Образцовых кварталов" с "Экспофорумом". Рядом с выставочным комплексом, принимающим мероприятия международного уровня, жить спокойно и безопасно. Но есть свои интересные особенности. В основном жизнь в микрорайоне меняется в дни проведения Петербургского международного экономического форума, в конце мая - начале июня. Для обеспечения безопасности входы и въезды в жилые кварталы с Петербургского шоссе закрываются, территорию патрулируют сотрудники правоохранительных органов.

Местные жители должны оформить специальный пропуск на себя и на автомобиль, чтобы беспрепятственно попасть домой. Менеджер застройщика рассказал историю про девушку, которая вышла погулять с собакой, а обратно без пропускного документа ее не пустили. Гостей в этот период тоже звать бессмысленно, им не дадут даже приблизиться к домам.