ЖК “Новый Лесснер”: ещё один покоритель промзоны у “Лесной”

Сто лет назад на территории между Большим Сампсониевским проспектом, улицей Александра Матросова и Выборгской набережной механический завод "Новый Лесснер" выпускал паровые машины, котлы и автомобили. Теперь 7,8 га этой земли застраивают жильём. Имя решили не менять, но вот облик некогда промышленной площадки изменится кардинально. История места обязывает держать высокий класс, поэтому тайный покупатель решил узнать, насколько новый жилой комплекс готов нести имя основателя легендарного завода Густава Лесснера.

Территория: истоки

Машиностроительную мощь завод на Большом Сампсониевском проспекте потерял ещё в советские годы. А к нулевым здания совсем обветшали. В ноябре 2009 года в краснокирпичных постройках случился сильный пожар, и в итоге началось их планомерное уничтожение. К февралю 2016 года почти все цеха были снесены. Такому "вандализму" пытались противостоять градозащитники, но единственное, чего они добились, так это признания нескольких зданий объектами культурного наследия регионального значения.

7,8 га рядом с улицей Александра Матросова компания "Отделстрой" купила в сентябре 2014 года за 1,26 млрд рублей. Ничего охраняемого в придачу застройщику не досталось, поэтому он законно расчистил территорию и в 2018-м вышел на строительную площадку.

В начале 2020 года район будущего ЖК "Новый Лесснер" ещё выглядит неуютно. Территорию между комплексом и Невой занимают постройки из красного кирпича и склады, на углу Большого Сампсониевского и Александра Матросова располагается бизнес-центр и наземный паркинг. И если с бизнес-центром и землёй "Отделстроя" всё понятно, то будущее складских помещений не определено. Ясно лишь одно: дореволюционные здания сносить не будут. Об их реконструкции пока ничего не известно.

Транспорт: метро и пробки

Территория вокруг станции метро "Лесная" в последние годы претерпевает активный редевелопмент. Такое жилищно-привлекательное место непростительно долго было занято заводами и складами. Но в итоге сюда пришли застройщики. Теперь в радиусе 1,5 км от "Лесной" строится или построено почти десяток ЖК: "Георг Ландрин", "Кирилл и Дарья", "G9", "Облака на Лесной", "Life-Лесная", "Новый Лесснер", "Притяжение", "Чёрная речка", "Riviere Noire". Соответственно и пейзаж меняется на глазах. Там, где раньше стояло ветхое предприятие, появляется высотка, на месте заваленной мусором площадки строят детский городок, а на некогда тихих улочках увеличивается поток машин.

Отсюда вырастает одна из основных проблем этой локации: нехватка парковочных мест. Паркинги в строящихся комплексах вместят в лучшем случае половину автомобилей жильцов, остальным придётся парковаться в соседних дворах и на дорогах. Но и этих мест вряд ли всем хватит. Особенно серьёзно стоит об этом подумать именно дольщикам ЖК "Новый Лесснер", потому что напротив Setl City строит "Притяжение" на 1593 квартиры и всего 692 места для парковки. Жильцам этого комплекса тоже захочется оставлять свои машины поближе к дому.

Вторая проблема — пробки. Уже сейчас, до заселения большинства строящихся крупных ЖК, в часы пик стоит Кантемировская улица, Лесной, Большой Сампсониевский проспекты, Выборгская набережная и прилегающие улочки. Чтобы добраться до Петроградской стороны, на близость к которой особо акцентируют внимание менеджер по продажам ЖК "Новый Лесснер", придётся потолкаться на Кантемировском мосту.

И всё же, если закрыть глаза на пробки, то местоположение у "Нового Лесснера" — обзавидуешься, особенно для тех, кто на автомобиле. Перебираешься за 5-6 минут через Кантемировский мост, и ты уже на Петроградке, выезжаешь на Выборгскую набережную, и через 10-12 минут оказываешься на Дворцовой площади. А если поехать на северо-восток, то через 17-20 минут можно очутиться на КАД.

Пешеходам до метро придётся добираться минут 12-15, от ЖК до "Лесной" 1,2 км. Ближе всего к комплексу на Большом Сампсониевском проспекте расположены остановки автобуса №86 и маршрутки К-262. На них можно уехать на север к проспекту Просвещения и на юг до Финляндского вокзала. Остановка трамваев 61 и 20 располагается на Лесном проспекте в 650 метрах.

В 400 метрах от комплекса пролегает железная дорога, но до ближайшей станции "Ланская" пешком идти около получаса, или на автобусе 86 — минут 20. Оттуда есть возможность уехать в сторону Выборга и Сестрорецка.

Обнадёжила дольщиков ЖК "Новый Лесснер" информация о строительстве наземного железнодорожного пути, который соединит "Лесную" с аэропортом "Пулково". Возможном строительстве, потому что в сентябре 2019 года была представлена только концепция. По задумке, электрички будут курсировать из Ораниенбаума вдоль залива, мимо Пулково, через "Броневую" и "Волковскую к "Ладожской" до "Лесной", "Старой деревни", Лисьего Носа и Сестрорецка вплоть до Белоострова.

Социалка: пока всё есть

Ещё одно последствие массовой застройки некогда промышленных территорий — недостаток социальных учреждений. Нет, сейчас, в начале 2020, детских садов и школ хватает. Ближайшие школы № 103 и 124 находятся в радиусе 1,5 км, плюс рядом пара-тройка частных учреждений. На этом же удалении несколько площадок как минимум трёх муниципальных детских садов и больше пяти частных заведений. Свой детсад на 125 мест появится в ЖК "Новый Лесснер", причём уже в первой очереди. Во второй очереди построят начальную школу на 350 учеников.

Оценивать, насколько этого будет достаточно для увеличившихся в разы нужд Выборгского района, пока сложно. Видимо, решать проблемы семейным дольщикам "Нового Лесснера" придётся по мере их поступления. Согласно экспертизе проектной документации, по предварительному расчёту, дольщикам этого ЖК понадобится 231 место в общеобразовательных учреждениях и 106 мест в детских садах.

До детской поликлиники №11 на Большом Сампсониевском, 62 всего 10 минут пешком, до многопрофильного медцентра на Литовской улице минут 8, городская поликлиника №14 находится на Тобольской улице в 13-15 минутах ходьбы.

Экология и окружение: заводов не осталось

От промышленности в окрестностях "Лесной" почти ничего не осталось, всё отдали под жилищное строительство. Так, в начале 2019 года стало известно о продаже земли завода имени Климова на Большом Сампсониевском проспекте, который находится в 240 метрах от "Нового Лесснера". На этих 7,6 га будет строить новый комплекс ГК "ПИК".

И если воздух загрязнять некому (разве что сотням тысяч машин, что проезжают по крупным улицам за день), то пейзаж старожилы ещё портят. Жильцам нижних этажей первого корпуса, обращенного к Неве, предстоит мириться с захламлённой территорией бывшей текстильной фабрики "Маяк", там сейчас ютятся множество разных компаний. А со стороны Кантемировской улицы открывается вид (в основном, конечно, для жильцов второй очереди) на ветхое здание бывшего НИИ Электротехнических устройств, а сейчас - сборник множества НИИ и других компаний. Сносить или реставрировать его пока не собираются, так что к такому пейзажу остаётся лишь привыкнуть.

Со стороны Большого Сампсониевского проспекта участок "Отделстроя" подпирает бизнес-центр "Выборгская застава" с его наземной парковкой. На стену этой парковки, кстати, выходят окна 4 корпуса, так что у жильцов нижних этажей тоже перед глазами не будет никакой перспективы.

Поскольку территория у "Лесной" многие годы была промышленной, зелёных пятен на карте немного. Ближе всего к "Новому Лесснеру" расположены Сад Александра Матросова и Литовский сад, всего в полукилометре. Но это совсем крошечные участки. Если почти на северо-восток от ЖК, то через полтора километра можно уткнуться в воинское кладбище "Лесотехническая академия" и Полюстровский сад, если пройти примерно это же расстояние на юг, то - в Сампсониевский сад, а если перебраться на другой берег Невы, то там начинается Ботанический сад.

Ближайший крупный торговый центр — "Европолис" на Кантемировской улице. В нём есть весь необходимый набор: магазины, кинотеатр, рестораны. Пешком туда минут 20, на машине — не больше 7. Там же рядом ТЦ "Балтийский" и мебельные магазины.

Проект: бизнес-класс с оговорками

"Новый Лесснер" застройщик называет "респектабельным и комфортным домом", позиционируя этот ЖК как бизнес-класс. Но границы бизнес-жилья в Петербурге основательно размылись, и объект "Отделстроя" яркий тому пример.

Но для начала сухие данные. Проект включает в себя две очереди, в первой строится четыре 12-этажных корпуса, наземный 9-этажный паркинг на 420 машиномест, подземная парковка на 191 место и собственная трансформаторная подстанция. На территории ЖК к сдаче первой очереди возведут детский сад на 125 воспитанников, и в начале 2020 года уже даже велась подготовка площадки, но в опубликованной проектной документации о нём ни слова.

Будет ещё вторая очередь с пятью корпусами, наземной парковкой и начальной школой на 350 учеников, но её проект пока не готов.

Внутри закрытого двора выделены две зоны. Одна будет полностью свободна от машин, там появятся детские и спортивные площадки, деревья, места для отдыха. Вторую отдали под автомобили. Между корпусом 2 и корпусом 4 с пристроенным паркингом организуют открытую стоянку на 87 машин. Отсюда замечание по поводу класса ЖК номер один: покупая квартиру бизнес-класса, надеешься получить благоустроенный безопасный двор, но вместо этого части дольщиков "Нового Лесснера" достанется парковка под окнами.

Основной критерий высокого статуса ЖК — его расположение. С территории будет организовано три выезда: два на одностороннюю улицу Александра Матросова и один на Большой Сампсониевский проспект. Не хватает ещё выезда на Кантемировскую улицу, но о её проектировании до строительства второй очереди речи не идёт.

Неоднозначное решение — сделать часть первых этажей жилыми, а именно в корпусах 1 и 2. Под коммерцию отдали помещения на первых этажах 3 и 4 корпусов. В четвёртом, ко всему прочему, разместится кабинет врача общей практики.

Входные группы ожидаются просторными и светлыми, в стиле АР-деко, проход сквозной с улицы во двор. Перед дверью — парковка для велосипедов (всего 210 мест), за дверью — консьерж. Среди дольщиков ведутся споры: а нужен ли вообще человек на входе, которому придётся платить, если везде домофоны и видеонаблюдение.

В качестве минуса холлов я бы отметила лестницы. Когда одни застройщики позиционируют несомненным плюсом входные группы на уровне земли, что не создаёт дополнительных проблем инвалидам, проектировщики "Нового Лесснера" организовали лестницу даже внутри холла.

Отдельных колясочных в ЖК не предусмотрено, поэтому родители, вероятно, будут оставлять детский транспорт где-то в парадной, рядом с "высокими зеркалами, витражными дверьми, светильниками и элегантным декором". Хотя надо признать, что место для колясок есть, лифтовые холлы просторные.

Лифтов в каждой секции по два, пассажирский на 630 кг и грузопассажирский на 1000 кг. Поставщик пока не определён. На этаже запроектировано всего 4-5 квартир, поэтому долго ждать лифт не придётся. И ещё один нюанс, ставящий под сомнение класс жилья: из большинства секций в подземный паркинг не попасть. Только жители четырёх секций корпуса 3 будут иметь самый быстрый доступ в подвальный этаж.

Все квартиры в "Новом Лесснере" сдаются с предчистовой отделкой: выровненными стенами, стяжкой пола, батареями, розетками и выключателями. Можно дозаказать базовую отделку, по сути — подготовку под оклеивание обоями в комнатах и отделку плиткой стен и пола в санузлах. Полная отделка с межкомнатными дверями, обоями и ламинатом стоит 25 тысяч рублей за квадратный метр. По словам менеджера, этот вариант с дольщиком обсуждается отдельно, как такового шоурума у "Отделстроя" нет, поэтому пощупать применяемые материалы не представляется возможным.

По ДДУ ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на 4 квартал 2021 года, выдавать ключи начнут в июне 2022. В конце января 2020 все корпуса были возведены под крышу, началось строительство детского сада. Вторую очередь, а с ней и весь комплекс, планируется сдать в 1 квартале 2023 года.

Планировки: минимум квадратных метров

В первой очереди комплекса запроектировано 1050 квартир: 512 однокомнатных, 468 двухкомнатных, 70 трёхкомнатных. Очень больших площадей тут нет, самая масштабная квартира имеет 97 кв. метров. Но несомненный плюс ЖК — отсутствие студий. Самая маленькая однушка 34,7 квадратов.

Высота потолков 2,75 метра "в чистоте", и это обычный показатель для жилья комфорт-класса. Бизнес-класс нередко привлекает покупателей потолками около 3 метров, хотя бы на верхних этажах.

На сайте ЖК говорится о "совершенных планировках, где нет ничего лишнего — только полезная и функциональная площадь". Так вот, лишних квадратных метров в квартирах действительно нет. Гардеробные предусмотрены только в нескольких планировках, по-настоящему больших кухонь-гостиных нет. Только в одной планировке максимальной площади кухня на 26,87 квадратов, в основном же это 10-12 кв. м. Зато есть крохотные санузлы: 1,03 кв. м для туалета, по моим ощущениям, это мало, человеку с комплекцией выше среднего там будет не развернуться.

Сами планировки можно увидеть на экскурсии по комплексу. Несмотря на активное строительство, по корпусам водят потенциальных дольщиков, стоит только предварительно позвонить в офис продаж на объекте и записаться к менеджеру на консультацию.

Цены: чем выше, тем дороже

Цены в "Новом Лесснере" соответствуют бизнес-классу "лайт". Самая маленькая однушка площадью 34,7 кв. м продаётся за 5,3 млн, это уже с 20-процентной скидкой при полной оплате. То есть больше 152 тыс. за квадрат. Базовая цена такой квартиры 6,64 млн.

Средняя двушка 60,9 кв. м стоит 8,78 млн. Двухсторонняя 65-метровая обойдётся в 8,94 млн, площадь 75,7 кв. м продают за 9,92 млн. Самая дешёвая трёшка в ЖК стоит 9,46 млн. Эта планировка размером 85,6 кв. м располагается на 2 этаже, окна выходят на улицу Александра Матросова. Трёшка этажом выше и площадью 76,2 кв. м стоит уже 9,67 млн. И с каждым этажом к цене может добавляться до полумиллиона, особенно это касается квартир, выходящих окнами на Выборгскую набережную.

Средняя цена квадратного метра в этом ЖК составляет 130-140 тыс. рублей. Это чуть ниже цен ближайшего конкурента — ЖК "Притяжение" от Setl City. Например, двушка в "Новом Лесснере" площадью 60,8 кв. м на 5 этаже будет стоить 8,3 млн рублей. А в "Притяжении" квартира на 60,6 кв. м на 6 этаже продаётся за 9,97 млн. И это логично, ведь комплекс Setl City планируется сдать раньше ЖК от "Отделстроя" на полгода, да и по всем критериям конкурент от Setl City ближе к бизнес-классу.

Самая дорогая квартира в "Новом Лесснере" стоит 14,8 млн или 171 тыс. за квадрат. Это 86-метровая трёшка на 12 этаже. Предложение у Setl City почти в два раза дороже: 26,57 млн за 117,8 кв. м — 225,6 тысяч за квадрат.

Цены на парковочные места стартуют с 1,1 млн на 9 этаже наземной стоянки. Чем ниже, тем дороже. А вот под землёй за стандартный прямоугольник паркинга придётся выложить 2 млн.

Условия покупки: акции на любой вкус

При ипотеке и 100-процентной оплате даётся скидка в 20% от базовой цены. Кредит на покупку можно получить в большинстве крупных российских банков, ставки стартуют с 8,4%, однако это обычно для зарплатных клиентов. Более реальная ставка — от 8,7%, но есть и особые предложения. Например, банк "Открытие" обещает от 7,95% при условии приобретения квартиры дороже 4 млн, первом взносе от 20% и страховании жизни. Газпромбанк готов выдать займ под 8,1% с теми же оговорками, но на недвижимость стоимостью от 10 млн.

Можно воспользоваться рассрочкой от "Отделстроя". Самый невыгодный вариант — при 30-процентном первом взносе. В этом случае в расчёт берётся базовая цена. Чем больше первоначальный взнос, тем существеннее скидка на квартиру. С января по март 2020 года действует акция: беспроцентная рассрочка до ноября 2022 года. При покупке двухкомнатной квартиры и внесении 40% от её стоимости, застройщик обещает скидку как при 70-процентной оплате.

Ещё одно акционное предложение — рассрочка 30/40/30. Скидка как при оплате 70%, первый платёж до марта 2020, оставшиеся платежи необходимо вносить двумя частями: 40% в январе 2021 года и 30% в январе 2022. Действует для двух- и трёхкомнатных квартир.

"Отделстрой" вообще богат на акции, по крайней мере в этом комплексе. Поэтому при покупке двух- или трёкомнатной квартиры можно приобрести место на стоянке за полцены. Минимальная сумма 550 тысяч на верхнем этаже пристроенного паркинга. Для подземной парковки счёт идёт на 1-1,1 млн рублей. Существует рассрочка и для машиномест. Первый взнос от 50%, удорожание 50 тысяч за каждый год.

Бронь у "Отделстроя" платная. Сначала можно устно закрепить за собой квартиру на пару дней, потом собрать документы на ипотеку (или оформить сделку), получить предварительное одобрение кредита, внести 25 тысяч и ждать решения банка. Помощь в общении с банками оказывает ипотечный отдел застройщика. Внесённые 25 тысяч учитываются в стоимости квартиры.

Застройщик: с незапятнанной репутацией

Инвестиционно-строительная компания "Отделстрой" на рынке уже больше 25 лет, но самостоятельным девелопером была не всегда. В 1994 года она начала как субподрядчик при строительстве жилья и коммерции, но потом окрепла, встала на ноги и взялась за жилищные проекты серьёзно.

О застройщике узнали широко благодаря ЖК "Новый Оккервиль" в Кудрово. До этого тоже были проекты - "Невский Триумф", "Приморский оазис", "Дом с башенками", "Ржевский дуэт", — но всё это меркнет на фоне масштабной кудровской стройки. Помимо нескольких самостоятельных ЖК, "Отделстрой" построил в квартале детский сад, школу и спортивный комплекс.

Новостройки в Кудрово не то чтобы отличаются разнообразием и радуют сверх качеством. По большей части это привычный комфорт-класс (иногда даже комфорт-лайт) по низкой цене. "Новый Оккервиль" имеет там, скорее, положительную репутацию, но и он не без недостатков. Например, на форумах я нашла жалобы на промерзающие стены в комнатах, плесень и сквозняки. Кому-то при заселении досталась некачественная базовая отделка, в результате дольщикам пришлось самостоятельно шпаклевать стены под обои.

Но это, скорее, единичные случаи. А вот на высокие коммунальные платежи ругаются многие (для примера - за двухкомнатную квартиру приходится платить в среднем от 5,5 до 8,5 тыс. рублей в месяц). Одни винят в этом управляющую компанию, которая досталась им от застройщика, другие понимают, что фактически живут в Ленобласти, где тарифы несколько выше городских.

В целом же серьёзного негатива ни в отношении "Нового Оккервиля", но к самому "Отделстрою" я при изучении форумов не нашла.