ЖК “NeoPark”: открыточный вид из номеров люкс

Если где-то строить жильё нельзя, но очень хочется, то можно возвести апартаменты. Так и поступила "Группа ЛСР" на участке у Пулковского парка, расположенного в общественно-деловой зоне. По документам там строится гостиница, по факту — комплекс с номерами, пригодными для постоянного проживания. В нюансах разбирался тайный покупатель.

Проект: честный бизнес-класс

Дом один, но корпуса три. 12-этажные башни на Московском шоссе, 3 расположены в шахматном порядке и соединены стилобатом с коммерческими помещениями на уровне первого этажа. Крыша стилобата эксплуатируемая, там предусмотрены веранды квартир.

В новостройке 253 апартамента: от одно- до трёхкомнатных, по 7-8 на этаже. Под землёй парковка на 84 машиноместа. И это, по сути, всё, что предусмотрено для автовладельцев. 10 гостевых мест на поверхности можно даже не брать в расчёт.

Комплекс застройщик причисляет к бизнес-классу, и есть за что. Двор у жильцов будет закрытым, вход — по магнитному ключу. В каждом корпусе поставят по два грузовых лифта Otis Gen2. Холлы просторные с натуральным камнем на полу и керамической плиткой на стенах. Потолки до 3 метров на верхних этажах. Окна в некоторых планировках панорамные, почти двухметровые проёмы в 60 сантиметрах от пола.

Застройщик обещает толстые стены. В норме между соседями 150 мм. Согласно проекту "NeoPark", кирпичные перегородки будут толщиной 250 мм.

К списку бонусов бизнес-класса можно отнести многоступенчатую очистку воды и доступ в паркинг на лифте с лестничной площадки своих апартаментов.

По документам в гостинице предусмотрены только номера люкс и сюиты. Никаких крохотных апартаментов в квартирографии не запроектировано, минимальная площадь однокомнатного юнита 33 кв. м. Хотя и студии тоже имеются. Минимальная площадь — 34,3 кв. м.

Номера сдаются без отделки, будет только стяжка на полу. Это редкость для комплекса апартаментов: обычно застройщики предлагают полную отделку и даже меблировку при желании. Ещё одна особенность "NeoPark" — отсутствие управляющей компании, которая бы по договору с собственниками сдавала номера в аренду. А всё потому, что застройщик позиционирует этот комплекс как жилой — никаких доходных программ, уборки номеров, круглосуточного ресепшена. Будет только стандартная для ЖК от "ЛСР" управляющая компания "Комфорт Сервис".

Сдать в эксплуатацию комплекс планируется во 2 квартале 2021 года.

Апартаменты и их особенности

Апартаменты как вид коммерческой недвижимости, пригодной для жилья, уже давно не смущают большинство покупателей. Да, есть ряд отличий от квартир, но они не критичны:

• Регистрация возможна только временная.
• Расчёт налога на имущество 0,1% от кадастровой стоимости. Однако кадастровая стоимость гостиниц ниже, чем жилой недвижимости.
• Отсутствие налоговых вычетов — в квартирах налогооблагаемая база уменьшается на 20 кв. м, владельцы апартаментов платят со всей площади.
• Отсутствие субсидий от государства на оплату ЖКУ, имущественных налоговых вычетов — при покупке квартиры собственнику вернётся 13% из бюджета.
• Нельзя купить апартаменты по госпрограмме или с использованием материнского капитала.
• Более высокие коммунальные платежи из-за коммерческих ставок на водоснабжение и электричество, работы дополнительной управляющей компании. Часто разница составляет 15-20% по сравнению с аналогичными квартирами.

Подробнее об особенности жизни в апартаментах можно почитать в обзорах ЖК "Like" и ЖК "VALO".

Весной 2020 года Совет Федерации представил законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. В частности, предлагается отказаться от коммерческой ставки по коммунальным платежам и разрешить в апартах постоянную регистрацию. Аналитики рынка уверяют, что если нововведения будут приняты, то это повысит интерес покупателей к апартаментам и повлечёт рост цен.

Планировки и цены

Апартаменты в ЖК "NeoPark" меньше всего напоминают гостиничные номера. Это типичные квартиры — от студий до евро-трёхкомнатных. Разве что нет совсем уж роскошных номеров, самая большая площадь 76,5 кв. м.

Если оценивать квартирографию, то почти у каждой планировки есть свои фишки. В номерах этой "гостиницы для жизни" не предусмотрены лоджии и балконы, однако для двух планировок в третьем корпусе сделано исключение — у них есть 7-метровые лоджии.

В комплексе не запроектированы гардеробные, но в евро-двушке второго корпуса оставили место для двухметровой кладовки. Есть квартиры с мастер-спальнями или 28-метровыми кухнями-гостиными. На 10-12 этажах второго корпуса представлена евро-двушка с огромным угловым окном с видом на парк, а на вторых этажах всех трёх корпусов можно найти квартиру с выходом на террасу. И терраса эта эксклюзивная — делят её между собой два противоположных номера.

Апартаменты в "NeoPark" сильно различаются по видовым характеристикам. Номера с окнами на Пулковский парк, как и полагается, стоят дороже. Для примера возьмем евро-двушки на 9 этаже третьего корпуса с жилой площадью 30,6 кв. м:

• видовой юнит — 40,1 кв. м, цена 8,88 млн (221,5 тыс. за квадрат);
• апарт с окнами на соседний дом и лоджией — 47,3 кв. м, цена 8,76 млн (185,3 тыс. за квадрат).

Самый дешёвый номер площадью 34,4 кв. м на втором этаже обойдётся в 6,14 млн рублей. Чем выше, тем дороже. На 9 этаже такой лот продаётся за 7,17 млн.

За 6,9 млн можно купить 41-метровую студию на 5 этаже корпуса 1. В 7,3 млн обойдётся 47-метровая евро-двушка. За две спальни в апартаментах на 49 квадратов придётся выложить от 8,34 млн, и это только за юнит на втором этаже. Такой номер на 11 этаже стоит 10,22 млн.

Ну и самые дорогие — это 76-метровые евро-трёхкомнатные по цене от 14,4 до 17,8 млн рублей.

Парковочное место в подземной стоянке стоит от 1,5 млн рублей. Чем просторнее площадка для авто, тем дороже.

Условия покупки

Поскольку к октябрю 2020 года апартаменты всё ещё оставались коммерческой недвижимостью, ипотечная госпограмма в "NeoPark" не действует. Значит, если оформлять на юнит займ, то ставка составит в среднем 8,5%. Такие условия предлагает, например, ВТБ и "Промсвязьбанк". Также нужно понимать, что не все банки работают с комплексами апартаментов.

Цена при рассрочке не отличается от цены при 100-процентной оплате или ипотеке, но на остаток начисляется 10%. Например, при стоимости номера 9 млн и первоначальном взносе в 4 млн, покупателю в общей сложности нужно будет оплатить уже 9,5 млн — оставшиеся 5,5 млн будут разделены на равные ежеквартальные платежи. Такая рассрочка выдаётся до 30 июня 2021 года.

Есть ещё вариант: первоначальный взнос 10%, оставшиеся 90% — через 3 месяца. И акция октября: рассрочка 50/50. Половину стоимости нужно внести при заключении договора, оставшиеся — к моменту сдачи дома.

Можно оформить рассрочку и на паркинг. Базовая цена машиноместа от 1,5 млн рублей. Первоначальный взнос должен быть не меньше 15%, остальное — до 30 июня 2021 года. Но при рассрочке место в подземной парковке дорожает на 100 тысяч.

Бронь в "Группе ЛСР" бесплатная. Сначала на три дня с сохранением цены, для иногородних этот срок растягивается до 5 дней. За это время должен быть либо подписан договор купли-продажи, либо собраны документы для ипотечного кредитования. Если всё хорошо, бронь продлевается до получения одобрения банка.

Застройщик периодически устраивает акции. Покупатель с постоянной регистрацией за пределами Петербурга и Ленобласти получит скидку в 50 тысяч от стоимости квартиры. При повторной покупке недвижимости у "Группы ЛСР" можно скинуть 1 тыс. рублей с каждого квадратного метра в "NeoPark".

Скидка в 1% предоставляется при покупке с использованием электронной регистрации договора. Она суммируется с другими акциями, например, с дисконтом при повторной покупке.

На момент написания обзора действовала акция "паркинг за полцены". Если брать машиноместо одновременно с апартом, то обойдётся оно ровно на 50% меньше.

Разведка на стройке

С недавних пор застройщик разрешил водить по корпусам "NeoPark" экскурсии. Что, вероятно, не радует рабочих, но очень помогает потенциальным покупателям: можно увидеть будущее жильё практически в том виде, в котором его сдадут, и полюбоваться тем видом из окон, с которым придётся жить.

Записываться на экскурсию нужно заранее у менеджера, на стройку водят не каждый день и не в любое время. На объекте нет консультационного пункта, поэтому общаться придётся либо по телефону, либо в одном из офисов "Группы ЛСР".

В конце сентября все три корпуса были собраны под крышу. Уже началось остекление, устройство сетей канализации, теплоснабжения и электроснабжения. Поэтому менеджер может проводить почти в любой выбранный апарт. И в первую очередь он ведёт клиентов на верхние этажи, чтобы показать товар лицом. Из номеров, обращённых на парк, открывается такой умиротворяющий вид, что тут сразу хочется жить. Производят впечатление большие окна и высокие потолки, просторные лифтовые холлы и широкие коридоры на этажах. Во 2 и 3 корпусах площадь коридора, рассчитанного на 8 номеров, превышает 60 квадратов.

Пока темпы строительства "NeoPark" не вызывают опасений. Да и в целом "Группа ЛСР" не срывает сроки — тут нет повода для опасений. При этом у компании остался небольшой запас по времени. Ключи, согласно ДДУ, должны быть выданы дольщикам не позже 30 декабря 2021 года.

Узнаваемый застройщик

"Группа ЛСР" строит в России давно, успешно, без крупных претензий. В Петербурге и Ленобласти проекты реализуются под брендом "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", и здесь в портфеле больше двух десятков жилых комплексов, как уже заселённых, так и строящихся, от комфорт-класса до элита. К октябрю питерское подразделение группы вело работы на 16 ЖК. Всего же по стране за четверть века возведено больше 600 домов.

Но вот за апартаменты застройщик взялся впервые, поэтому сравнивать просто не с чем. С другой стороны, для "Группы ЛСР" такая недвижимость практически не отличается от уже знакомой жилой, разве что никаких обременений в виде социальных объектов на него не вешалось.

Поскольку домов девелопер сдал уже немало, то и отзывов на них хоть отбавляй. И встречаются негативные: на плохую шумоизоляцию в ЖК "София", ЖК "Шуваловский", ЖК "Новая Охта"; на недолговечную отделку в ЖК "Cinema"; на нежелание застройщика устранять недочёты в ЖК "Южная акватория". Однако всё это касается по большей части жилья комфорт-класса, а вот жалобы на качество квартир "бизнес" и "элит" днём с огнём не сыщешь. Шумоизоляция здесь повышенная, чистовую отделку для квартир такого сегмента застройщик не предлагает, требования к высококлассному жилью в целом соблюдает: высокие потолки, большие окна, дорогая отделка входных групп, закрытая территория.

Настоящее и будущее локации

Территорию у Пулковского парка между Московским шоссе и Дунайским проспектом "Группа ЛСР" осваивает давно. В 2015 году был достроен масштабный ЖК "VIVA" комфорт-класса, в конце 2017 года — ЖК "NEO" бизнес-класса. Теперь дело за последним свободным участком, пригодным для строительства домов.

Жильё этот квартал вместить уже не способен. Разве что пару зданий с апартаментами можно построить на месте гаражного кооператива №7, который ждёт своей неизбежной ликвидации. Однако свободные от застройки площади ещё имеются, и их предназначение определено. Между "NeoPark" и "VIVA" остался кусок необлагороженной земли, где, по уверениям менеджера и буклетов "Группы ЛСР", будет построена школа. Но ни о проекте, ни о сроках никто пока не знает, а в Стратегии развития Московского района до 2022 года не фигурирует даже проектирование этого объекта.

К северо-востоку от "NeoPark" уже установлен строительный забор: там Фонд поддержки социальных инициатив Газпрома возводит детский спортивный комплекс с гимнастическим залом. Срок окончания работ — 3 квартал 2021 года. При этом рядом уже стоит новенький ФОК с бассейном, залом для фехтования и тренажерным клубом.

Чуть ближе к Дунайскому проспекту могут появиться ещё два объекта — здание ЗАГСа и этно-ремесленный парк. И если деньги на проектирование ЗАГСА должны выделить в 2021-2022 годах, то этно-парк пока в отдалённых фантазиях, прописанных в Стратегии развития Московского района.

Парк пока останется на своём месте, но и его обещают немного причесать и осовременить. Например, разделить на тематические зоны — прогулочная аллея, спортивная и игровая зоны, место для тихого отдыха, площадь для мероприятий. В парке организуют ночную подсветку, расставят скамейки и качели с каруселями. По последним данным, план благоустройства парка создадут к 2021 году. Наружное освещение там уже установили.

С торговой инфраструктурой в районе проблем нет. Магазины, аптеки, пекарни и салоны красоты давно работают на первом этаже соседнего ЖК "VIVA". В супермаркет, за одеждой и даже за мебелью можно сходить в "Торговый двор" на углу Московского шоссе и Дунайского проспекта, до него от "NeoPark" всего 400 метров. Ну а за полноценным шоппингом и развлечениями — в ТРК "Континент". Он находится у метро, и до него пешком не больше 15 минут.

Отстающая социалка

Куда хуже в районе дело обстоит с социальной инфраструктурой. Московский район в целом и Средняя Рогатка в частности в последние годы активно застраивается жильём, а вот детсады и школы, а уж тем более медучреждения, появляются медленно.

Но жильцам "NeoPark" крупно повезло: прямо под окнами построили детский сад на 140 малышей. Правда, на него наверняка уже рассчитывают жильцы "VIVA", "NEO" и апарт-отеля "Salut".

До школ от ЖК далеко: №519 в 10 минутах ходьбы, №508 в 12 минутах, до школы №376 — 15-20 минут. Они уж давно переполнены, потому что туда водят своих детей большинство жителей Средней Рогатки.

Помимо школы прямо у стен "NeoPark", с которой ничего не понятно, есть и более реальные перспективы строительства образовательных учреждений. Например, на Пулковском шоссе к югу от Дунайского проспекта. Там должны появиться две школы на 1100 учеников каждая. Есть загвоздки и с проектированием, и расчисткой территории от гаражей. Ждать хотя бы одну раньше 2023 года не стоит.

Поликлиника №42 расположена в километре от комплекса, до детской поликлиники №31 чуть больше, 1,7 км. Но всё это приемлемо, с учётом нескольких частных медцентров тоже в пешей доступности. "NeoPark" расположен более выгодно, чем ЖК на территории бывшего мясокомбината "Самсон". Та же Средняя Рогатка, но у "самсоновцев" проблем куда больше. О нехватке инфраструктуры в этом районе я писала в обзоре ЖК "Звёзды столиц".

Метро и КАД под боком

До станции метро "Звёздная" синей ветки можно дойти пешком за 15 минут, и это один из основных плюсов локации. Если же двигаться на север от ЖК, то примерно за полчаса можно дойти до "Московской", откуда отправляются автобусы в аэропорт "Пулково". До аэропорта путь на экспрессе не больше 30 минут, на машине — 15-20 минут.

Претензий к расположению "NeoPark" у автомобилистов возникнуть не должно. Выезд на КАД в 3,5 км от комплекса, до центра города 11 км практически по прямой, до ЗСД около 7 км. Одна проблема — пробки на Московском и Пулковском шоссе в часы пик. Вечерами там плотно стоит несколько километров от площади Победы почти до кольцевой. Зато к концу 2023 года должны построить развязку на пересечении Московского шоссе с Дунайским проспектом.

Ну и само собой, нехватка парковочных мест в перспективе, когда район Средней Рогатки будет полностью застроен. В самом "NeoPark" предусмотренных автостоянок хватит лишь на треть жильцов. Но это беда всех территорий, подвергшихся такому масштабному преобразованию.