​ЖК "БелАрт": яркий проект в хмурой локации

Новый комплекс от "Росстройинвеста" в пешей доступности от станции метро "Лесная" не просто так носит название "БелАрт". ЖК является частью международного проекта: в Минске построен симметричный петербургскому квартал "Петровские верфи".

На деле, конечно, ничего "исконно белорусского" в ЖК "БелАрт" не ожидается. Зато застройщик обещает, что новый комплекс "научит искусству жить в современном мире". Что это означает на деле, узнавал тайный покупатель.

Застройщик

"Росстройинвест", или РСТИ — это целый холдинг, в составе которого больше 10 предприятий и которые "закрывают" весь спектр строительных работ. Юридически компания существует с 2001 года, с 2002 года носит нынешнее название. За это время было построено больше 40 объектов. В 2019 году холдинг вышел на московский рынок.

Свой путь в "большую стройку" РСТИ начал с инфраструктурных проектов (комплекс фонтанов на площади Ленина, реставрация Спасо-Преображенского монастыря и т.д.). В 2006 году был сдан первый жилой проект на Воронежской улице в Петербурге. В числе достижений застройщика — строительство первого жилого небоскреба в Петербурга ЖК "Александр Невский" (35 этажей), сдача в один год сразу трех ЖК — в 2015 году это были "Утренняя звезда", "Дом с курантами" и "Земляничная поляна", а в 2018 — "Золотые купола", "Старая крепость" и "Екатерина Великая".

В портфолио компании награды с профессиональных конкурсов, в том числе European Property Awards, Urban Awards, "Рекорды рынка недвижимости", "Строитель года", "Доверие потребителей". В 2019 году РСТИ был награжден специальным призом вице-губернатора Петербурга за вклад в развитие социальной инфраструктуры города.

Летом 2022 года РСТИ вел работы на шести строительных площадках: ЖК "БелАрт", ЖК "Familia", ЖК "Cube", ЖК "Terra", ЖК "New Time" и ЖК "Тайм Сквер" .

Проблем со сдачей домов в срок у компании нет: можно спокойно брать квартиру на стадии котлована и ожидать ключи строго по ДДУ. Да и в целом застройщик выдерживает конкуренцию с другими игроками строительного рынка Петербурга. Однако к некоторым реализованным проектам претензии у дольщиков всё же имеются. Касаются они несоответствия сданных объектов изначально представленным проектам.

Судя по отзывам жильцов, один из главных провалов РСТИ — ЖК "Кремлевские звезды". Комплекс строился как бизнес-класс с соответствующими ценами, но некоторые дольщики, получив ключи, оказались разочарованы: отделка МОПов дешевая, обещанный закрытый двор оказался общедоступным, есть проблемы с вентиляцией в парадных. Комментарии в сети изобилуют фразами типа "нет охраны, ограждений" и "на рендерах диваны стоят в лобби, но их нет. Надурили".

Претензии в формате "обещали, но не сделали" есть и к ЖК "Золотые купола": школу не строят, обещанный кабинет врача оказался платной клиникой, парковочных мест не хватает катастрофически. С другой стороны, положительных отзывов о комплексе также предостаточно. Поэтому лучше не верить на слово, а увидеть все своими глазами.

Проект

Территорию между проспектами Маршала Блюхера и Полюстровским "Росстройинвест" получил в обмен на обязательства завершить два долгостроя ГК "Норманн" — ЖК "На Заречной" и "Три апельсина". В итоге в 2021 году в Калининском районе холдинг приступил к строительству монолитных корпусов с навесным вентилируемым фасадом. Дома разноуровневые, максимальная высота — 23 жилых этажа, минимальная — 12 этажей. Жилой комплекс состоит из пяти корпусов – двух разновысотных зданий и трех 22-этажных домов. Башни-высотки попарно объединены общими стилобатами, поэтому шесть башен (секций) образуют три дома.

Архитектурный эскиз ЖК "БелАрт" был разработан минским институтом "Минскгражданпроект", адаптацией его к российским реалиям занималась архитектурная мастерская Цыцина ("АМЦ-ПРОЕКТ"). Она уже давно создает облик застраиваемых районов Петербурга: в числе их проектов жилые комплексы "Life-Лесная", "Речной", "Золотая долина", элитки на Крестовском острове, офисный центр "Балтийская жемчужина" и еще десятки объектов.

Отделка фасадов ЖК "БелАрт" — это симбиоз фиброцементных панелей, сплошного фасадного остекления балконов с лоджиями и камня грубой обработки на цокольном этаже. По ночам фасады будут подсвечиваться, а днем отражать солнечные лучи. На рендерах и в макете комплекс выглядит ярко и стильно, чем отличается от существующей застройки в этой части Кушелевки. Соседние ЖК "Утренняя звезда" (тоже, кстати, проект РСТИ), "Кирилл и Дарья" от КВС, "Ландыши" от "Эталон ЛенСпецСМУ" хоть и были сданы всего несколько лет назад, но в 2022 году кажутся устаревшими.

Дома "БелАрта" строятся по границам участка, и вся территория между ними будет закрыта от посторонних людей и машин — да, даже такси не подъедет. Под домами запроектированы подземные паркинги на 60-61 машиноместо (от редакции: согласно словам представителя застройщика места в паркинге планируются двухуровневыми, таким образом в каждом паркинге будет 120 машиномест). Не так уж и много, с учетом того, что квартир в каждом корпусе раз в 5 больше. В корпусе 1, например, 347 квартир, а всего в комплексе 1793 жилых помещения.

За счет подземных паркингов дворы корпусов удалось приподнять до уровня второго этажа. Там разместят детские площадки и зоны для отдыха. И если между домами на основной территории обустроят не только проезды, но и гостевые парковки, то заехать на стилобат можно будет лишь для погрузки и разгрузки.

За безопасность будут отвечать система контроля доступа, видеонаблюдение и система "Умный дом". Входы в парадные сделают сквозными с уровня земли, без лестниц и пандусов. Жильцов будет встречать подогреваемое крыльцо, большой вестибюль 15-30 кв. м (как говорят менеджеры по продажам, "высотой полтора этажа!"), колясочные/велосипедные, гостевой санузел и даже короб для хранения уличных игрушек. Буклеты ЖК также обещают дизайнерскую отделку холлов, мебель и повышенный уровень освещенности.

Курсировать между этажами будут лифты OTIS или аналог с улучшенной отделкой. По 3 в высотках и по 2 в 12-13 этажных секциях.

Первые этажи двух корпусов со стороны Полюстровского проспекта отданы под коммерцию. Здесь запланированы кафе, аптеки, химчистка, салоны красоты, детские развивающие центры и прочие нужные организации. В остальных секциях первые этажи остались жилыми. Мало того, со стороны стилобатов и второй этаж ощущается как первый, так что надо быть внимательным при выборе квартиры.

Проект разбит на 5 этапов строительства. В июле 2022 года велись работы на трех корпусах, по ним же были были опубликованы проектные декларации и открыты продажи. Квартиры в двух оставшихся корпусах будут доступны к покупке в 2023 году.

Первый этап: трехсекционный дом со стороны Полюстровского проспекта. Состоит из башни в 23 этажа и двух секций на 12-13 этажей. Должен быть сдан в эксплуатацию в конце 2023 года, ключи будут переданы до 30 июня 2024 года.

Второй этап: две 22-этажные башни со стороны проспекта Маршала Блюхера. Планируется сдать во 2 квартале 2024 года, передача ключей — до 31 декабря 2024.

Третий этап: две 22-этажные башни со стороны проспекта Маршала Блюхера. Окончание строительства — конец 2024 года, на передачу ключей дольщикам отведено три месяца, то есть до 31 марта 2025.

Четвертый этап: трехсекционный дом со стороны Полюстровского проспекта. Состоит из башни в 23 этажа и двух секций на 12-13 этажей. Планируется сдать во 2 квартале 2025 года, ключи — до 31 декабря 2025.

Пятый этап: две 22-этажные башни со стороны проспекта Маршала Блюхера. Должны быть сданы во 4 квартале 2025 года, передать ключи обещают до 30 июня 2026.

Отделка

Плюс ЖК "БелАрт" — квартиры с разными вариантами отделки. Особенно хорошо эта вариативность представлена в разноуровневом корпусе 4 со стороны Полюстровского проспекта. В каждой из трех секций свой стандарт — квартиры без отделки, с предчистовой отделкой White Box и с полной отделкой Comfort. Кроме того, для любой квартиры без отделки у покупателя есть возможность дозаказать предчистовую отделку White Box или чистовую Business.

Предчистовая отделка White Box

В таком виде сдаются квартиры во вторых секциях корпусов 2 и 5 и в секции 3 корпуса 4.

Этот вид отделки включает в себя:

• бетонную стяжку пола;
• установленные оконные блоки с подоконниками, с выровненными откосами;
• установленную входную дверь;
• выровненные и оштукатуренные стены;
• ровные подготовленные потолки;
• установленные радиаторы отопления;
• разводку электропроводки по всем комнатам;
• подведенные водопровод и канализация.

Чистовая отделка Comfort

Квартиры с этой отделкой будут расположены в секции 2 корпуса 1 и секции 1 корпуса 4. Она уже включена в стоимость.

Существует два варианта чистовой отделки — Light и Dark. Различия — в цвете ламината, межкомнатных дверей и плитки в санузлах.

Отделка чистовая отделка Comfort включает в себя:

• ламинат 33 класса прочности и плинтуса в цвет ламината;
• белые флизелиновые обои под покраску на стенах;
• межкомнатные двери;
• керамическую плитку "Нефрит-Керамика" на полу и стенах санузлов;
• установку смесителей и сантехники: в студиях — душевая кабина, в квартирах побольше — ванна с экраном, унитаз, тумба с раковиной, зеркало со стеклянной полкой.

Чистовая отделка Business

Этот вариант можно дозаказать у застройщика при покупке квартиры без отделки. Стоимость рассчитывается индивидуально исходя из типа и площади квартиры. Например, в студии за такую отделку придется заплатить 33,6 тыс. рублей с 1 кв. м, в однокомнатной квартире — 25,2 тыс. за 1 в. м, в двушке — 22,4 тыс. Эти цифры актуальны при 100-процентной оплате. Если же включать стоимость отделки в ДДУ, то ее цена вырастет на 8%.

На выбор три цветовых варианта — светлая Light, темная Dark и нечто среднее Mix.

Особенности отделки Business в ЖК "БелАрт":

• антивандальные обои под покраску (винил на флизелине);
• ламинат 33 класса Tarkett Woodstock Family;
• керамогранитная плитка в прихожей Cersanit Lofthouse;
• керамогранитная плитка Сersanit Рolaris и Cersanit Woodhouse в ванной комнате;
• потолок в ванной — из влагостойкого гипсокартона со встроенными светильниками;
• электрический теплый пол в прихожей, коридоре, санузле и ванной комнате.

Кроме того, есть возможность выбрать модель унитаза (унитаз-компакт или подвесной), тумбы с раковиной и смесителя.

Квартиры, планировки, цены

Во всех пяти очередях ЖК "БелАрт" запроектировано 1793 квартиры.

Площади квартир трех первых корпусах, по которым уже опубликованы проектные декларации:

• Студии — от 20 до 29 кв.м
• 1-к. кв. — от 30 до 46 кв. м
• 2-к. кв. — от 48 до 100 кв. м
• 3-к. кв. — от 68 до 77 кв. м
• 4-к. кв. – 115 кв. м

Студии занимают около 15% от числа квартир. Больше всего в квартирографии ЖК "БелАрт" однушек и евро-двушек — чуть больше половины. Еще четверть — стандартные двухкомнатные квартиры и евро-трешки. На большие форматы приходится меньше 10% квартир.

При этом РСТИ гордится обилием евро-планировок в ЖК "БелАрт" (четверть всех планировок) и особенно обращает внимание не редкие форматы квартир, например, с мастер-спальнями (спальня с собственной ванной комнатой и гардеробной). Также в проекте значится 24 уникальных квартиры с террасами (16-19, 21 этажи) и 20 квартир с 16-метровыми остекленными лоджиями.

Высота потолков на типовых этажах стандартная — 2,75 метра, а вот квартирам на верхних этажах — с 16 по 23 — достались потолки от 3 метров и увеличенная площадь остекления — окно на высоте 60 см от пола.

В июле 2022 года минимальные цены на квартиры можно было найти в корпусе 3, поскольку продажи в нем стартовали совсем недавно, да и намеченный срок сдачи — только конец 2024 года. Самую дешевую 21-метровую студию без отделки здесь можно купить за 5,4 млн рублей. Но она располагается на первом этаже. В среднем студии в 3 корпусе продаются за 7-8 млн (примерно 271—275 тыс. за кв. м).

Для сравнения, 25-метровая студия в корпусе 1 (срок сдачи — конец 2023) стоит уже 8,14 млн. И это тоже без отделки.

Цены на однокомнатные квартиры в 3 корпусе (если не рассматривать первый этаж) стартуют с 8,27 млн. Во столько обойдутся 33,3 кв. м без отделки. С отделкой White Box похожая квартира стоит 8,875 млн.

Хотите двушку, будьте готовы к ценам от 12,2 млн рублей за 57 кв. м. Трехкомнатные продаются в среднем за 15-16 млн (68 кв. м).

Что касается квартир с чистовой отделкой, то минимальная цена — 10,68 млн за однушку на 30,2 квадрата в корпусе 1. Двухкомнатная квартира площадью 47,8 кв. м со светлой отделкой стоит 15,2 млн.

Самые дорогие квартиры в ЖК "БелАрт" имеют площадь в 100 кв. м, террасы, расположены на верхних этажах и сдаются в лучшем случае с отделкой White Box, но чаще — без отделки. Цены — порядка 30 млн рублей, то есть 300-305 тыс. за квадрат.

Условия покупки

Пока сданных корпусов нет, квартиры в ЖК "БелАрт" реализуются по договорам долевого участия (ДДУ) и по переуступке прав долевого участия. Есть ипотека и рассрочка, но условия постоянно меняются.

Например, в июле 2022 года действовала программа субсидирования ипотечной ставки. При первоначальном взносе от 15% можно было снизить ставку по кредиту до 0,1% на весь срок кредитования (20-30 лет, в зависимости от банка). Но в этом случае к базовой стоимости квартиры добавляется до 25%. На таких условия "Росстройинвест" работает со Сбером, ВТБ, "Альфа Банком", МКБ, ПСБ и другими. Также есть ограничения по размеру кредита — 12 млн рублей.

А вот "Росбанк" в это же время выдавал ипотечные кредиты под 0,2% сроком до 35 лет, и при этом квартира дорожала "всего" на 13%. Правда, менеджер по продажам не уверена, что эта акция будет продлена хотя бы на август.

Или вот еще пример: по программе господдержки можно получить субсидированную ставку 0,2% на 2 года, а на оставшийся период — 6,7%. Тогда квартира подорожает всего на 3%.

"Семейная ипотека" доступна для тех, у кого есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года, или несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. В этом случае можно рассчитывать на кредит сроком до 30 лет, с первоначальным взносом 15%, ставкой 0,1% на весь срок и удорожанием квартиры на 13% (от базовой стоимости).

Если рассматривать ипотеку без удорожания квартиры, то ставки банков — не ниже 6,3%.

Пример расчета ипотеки для евро-однокомнатной квартиры в 3 очереди ЖК "БелАрт":

• Стоимость при 100% оплате — 8,978 млн рублей
• Базовая стоимость — 9,654 млн
• Первоначальный взнос — 2 млн рублей
• Срок кредитования — 30 лет

Вариант 1: ипотечная ставка — 0,2%.

• стоимость квартиры с удорожанием на 13% — 10,909 млн;
• ежемесячные платежи — 25,5 тыс. рублей;
• переплата банку за все 30 лет — 270,7 тыс. рублей.

Вариант 2: ипотечная ставка — 6,3%.

• стоимость квартиры как при 100-процентной оплате — 8,978 млн рублей;
• ежемесячные платежи 43,14 тыс. рублей.
• переплата банку за 30 лет — 8,561 млн рублей.

В июле на квартиры в ЖК "БелАрт" также можно оформить беспроцентную рассрочку 30/30/40. Срок выплаты рассрочки — до 1 февраля 2024 года. Первый платеж — 30%, второй — через 9 месяцев с даты заключения договора, третий — через 18 месяцев с даты заключения договора. Но по таким акциям установлен лимит квартир.

В любом случае, чтобы уточнить актуальные акции и предложения по ипотеке и рассрочке, необходимо обращаться к застройщику или в агентства недвижимости.

Отдел продаж

Отдел продаж РСТИ находится на Полюстровском проспекте, 77. Пройти мимо него не получится, а вот попасть внутрь не так-то просто. Лучше заранее обговорить все с менеджером и записаться по телефону, иначе рискуете оказаться в моей ситуации: в пятницу, в 18:15 вагончик уже был наглухо закрыт, хотя график работы — с 10:00 до 19:00 ежедневно.

Радует, что в офисе продаж уже успели установить большой красочный макет ЖК "БелАрт". Казалось бы, макет — вещь практически обязательная для строящихся комплексов, но некоторые застройщики пренебрегают этой деталью, поскольку "квартиры и так раскупают, зачем тратиться". Здесь же компания не поскупилась: можно четко представить, на что откроется вид из будущей квартиры, как организуют проезды для машин и чем благоустроят территорию. Тут же представлены примеры планировок, от студии до то трешки.

Что расстраивает, так это отсутствие шоурума, нет даже примеров отделочных материалов. За этим придется ехать на Добролюбова, 17, в центральный офис РСТИ. Зато там в любой день, с 10:00 до 19:00, можно пощупать плитку, ламинат и ванну, которую установят в "БелАрте".

Окружение и транспорт

ЖК "БелАрт" строится в Калининском районе, между проспектом Маршала Блюхера и Полюстровским проспектом. Если просто взглянуть на карту, то вопросов к такой локации почти не будет.

Смотрите сами: станция метро "Лесная" в полутора километрах, пешком минут 18-20. Общественный транспорт курсирует как по Блюхера, так и по Полюстровскому. До железнодорожной станции "Кушелевка" идти около 15 минут, а оттуда хоть до Финляндского вокзала, хоть в сторону Ладожского озера.

Для автомобилистов в 10 минутах езды находится Кантемировский мост и Выборгская набережная, а это значит, что центр города буквально под рукой. До развязки с КАД — 17-20 минут.

Но давайте прогуляемся по окрестностям. Первое, что бросается в глаза — большой поток машин, а отсюда шум и сильная загазованность. Сколько бы застройщик не писал в буклетах про обилие зеленых зон в округе, они не спасают. Хуже всего со стороны проспекта Маршала Блюхера и Кантемировской улицы: заторы там нередки, приятной прогулки вдоль дороги не получится. Как и приятной поездки на личном автомобиле. Даже менеджер в офисе продаж призналась: около "Европолиса" и станции метро в часы пик не проехать.

На Полюстровском пока поспокойнее. Не тише (рядом со складами и остатками промышленных зданий частенько гудят большегрузы и трактора), но движение активное, без критических пробок.

Эта часть Кушелевки застроена автомастерскими и автоцентрами. Основные спутники таких объектов — потрепанные заборы, облицованные металлическими листами вагончики и административные здания, много асфальта и нескошенная трава.

Остались тут и промышленные предприятия, в частности — Электродный завод на Литовской улице, корпус Ленинградского механического завода им. Карла Либкнехта на проспекте Маршала Блюхера. Вроде бы ничего опасного для здоровья, но пейзаж не украшает.

И вот обходишь ты территорию "БелАрта" вокруг, и с одной стороны — "а чего такого, обычный промышленный Петербург", а с другой — как-то не уютно. Конечно, территория в районе "Лесной" быстро развивается, и вскоре от промышленной картины, вероятно, ничего не останется. Раньше тут вообще сплошные заводы были, а теперь — ЖК "Ландыши", "Облака на Лесной", "Life-Лесная", в ближайших планах — несколько проектов, в том числе масштабный на месте завода "Петрохолод" от "ПСК".

Но взглянем хотя бы на свеженькие "Облака на Лесной", которые будут видеть из окон жильцы части корпусов "БелАрта". Дом сдался, люди заселились, а промзона по соседству никуда не делась. В общем, склады, автомастерские и шиномонтажки не стоит скидывать со счетов.

Что касается зеленых зон, то лес в трех минутах от парадной тут не обещают, но в радиусе 2 километров есть парк Академика Сахарова, Пискаревский парк, зеленая зона СПбГЛТУ им Кирова. Также в 1,2 км от комплекса расположено Богословское кладбище — тоже вполне себе живописная территория.

Еще один спорный вопрос локации — планы города по развитию метро. По Калининскому району должна пройти кольцевая линия, и станцию "Арсенальная" хотят построить где-то на пересечении проспектов Маршала Блюхера и Лабораторного. Под нее даже выделен участок, в непосредственной близости от ЖК "БелАрт", часть этого участка — ровно между корпусами 1 и 2. На макете комплекса будущее метро обозначено серой будкой, в реальности же это пустырь. Пустырем земля и останется, по крайней мере, на ближайшие 10-15 лет, потому что в Петербурге со строительством подземки, как известно, все очень непросто.

Социальная и торговая инфраструктура

Проектом ЖК "БелАрт" строительство детсадов и школ не предусмотрено. Но эти объекты есть в планах городских властей. Согласно публичной кадастровой карте, в ближайшие несколько лет на участках, граничащих с территорией комплекса, будет построено три детских сада (два из них не менее, чем на 200 мест каждый, третий — не менее, чем на 240 мест). Рядом выделена земля для возведения большой школы.

Сейчас же в радиусе примерно 1,5 километров от ЖК "БелАрт" находятся:

• 5 действующих государственных детских садов;
• 5 государственных школ;
• 3 объекта здравоохранения (консультативно-диагностический центр Педиатрического медуниверситета, детская поликлиника №118, детская поликлиника №11).

Также планом развития территории предполагается строительство поликлиники в непосредственной близости от ЖК "БелАрт". Но точные сроки открытия медучреждения сейчас никто не назовет.

Торговых площадей в районе строительства ЖК "БелАрт" не то чтобы много. Центром притяжения, безусловно, является ТРК "Европолис", до него от комплекса меньше километра. Небольшие магазины, кафе и частные клиники работают в соседнем ЖК "Ландыши", на Новолитовской улице есть пара мебельных центров. Зато все, что касается покупки и ремонта автомобилей, в изобилии.

Ближайшие конкуренты

Территория около "Лесной" особенно активно осваивается застройщиками последние лет 5: только вдоль проспекта Маршала Блюхера и Полюстровского проспекта с 2018 года сданы ЖК "Калейдоскоп", ЖК "Кирилл и Дарья", ЖК "Life-Лесная", ЖК "Ландыши", ЖК "Облака на Лесной" и другие.

Летом 2022 года прямых конкурентов у ЖК "БелАрт" в этой локации не было: в округе находятся либо уже сданные комплексы, либо только участки под перспективную застройку. Разве что можно проводить параллели с ЖК "Кантемировская, 11", который ПИК возводит в 10 минутах от станции метро "Лесная". Цены сопоставимы с ЖК "БелАрт": 22-метровая студия от "ПИКа" обойдется примерно в 8 млн, однокомнатную квартиру на 36 квадратов можно купить за 10-10,5 млн рублей. И это уже с отделкой, а заселить обещают до 31 июля 2023 года.

Еще один конкурент, правда, с ценами повыше — ЖК "Черная речка" от ЦДС. Локация чуть привлекательнее, чем у "БелАрта": комплекс строится рядом с зелеными зонами и набережной, класс ЖК тяготеет к "бизнесу". Цены на однокомнатные квартиры площадью 38,8 кв. м стартуют в нем с 11,02 млн.