ЖК "Полис Приморский 2": скромный покоритель пустырей в Каменке

Каких-то 10 лет назад территория между Плесецкой улицей и рекой Каменкой была пустырем: поле, лес и ветер. А сегодня это один из самых перспективных спальных микрорайонов Петербурга. Его с нуля создают такие крупные застройщики Петербурга как Setl Group, Arsenal, "РосСтройИнвест" и "Полис Групп". Последний отхватил сразу три участка: "Полис на Комендантском" уже сдан, два других пока в процессе. Тайный покупатель поближе познакомился с последним представителем серии "Полисов" в Каменке и узнал, что отличает "Полис Приморский 2" от его ближайших конкурентов.

Проект: без школ и детсадов

ЖК "Полис Приморский 2" состоит из четырех корпусов, высотой 10-13 этажей: первый длинный девятисекционный, в трех других будет по 2 секции. Каркас — монолитный железобетон с несущими продольными и поперечными стенами. Основной материал наружных стен здания – штукатурка. Для цокольного этажа предусмотрена система вентилируемого фасада с плитами из керамогранита.

Если судить по названию, то ЖК "Полис Приморский 2" должен стать продолжением строящегося рядом проекта "Полис Приморский". Однако и визуально, и по наполнению объекты различаются, о чем говорят и сами менеджеры по продажам. Старший брат выглядит брутальнее за счет большого количества стекла и более темных оттенков фасадов, младший будто бы скромнее, хоть проект и современнее. К примеру, в корпусах 2, 3 и 4 многие квартиры не получили панорамного остекления лоджий.

Еще про различия. В рамках ЖК "Полис Приморский" появятся три детских сада в общей сложности на 420 мест и школа на 550 мест, второй жилой комплекс обошелся без социальных объектов. В первом ЖК — два отдельно стоящих паркинга на 880 автомобилей, во втором — один подземный на 353 места и один наземный на 391 место. В первом комплексе строятся два корпуса на 2200 квартир, его младший брат состоит из 4 корпусов на 2085 квартир. Коммерческих площадей в "Полис Приморский 2" тоже меньше: всего 4,65 тыс. кв. м (в секциях корпусов 1 и 4) против 8,5 тыс. кв. м в первом ЖК. Большая часть первых этажей в "Приморском 2" жилые.

Рендеры обещают дольщикам ЖК "Полис Приморский 2" входы в парадные на уровне земли, просторные МОПы с колясочными. Дворовая территория в ЖК "Полис Приморский 2" будут по большей части закрыта от посторонних, но проезды и гостевые парковки (согласно проектной документации, 123 машиноместа, включая инвалидные) останутся. Разместятся они около первого и второго корпусов, так что дворами без машин будут наслаждаться не все жильцы. Зато точно за забором окажутся детские площадки.

Дизайн МОПов на картинках буклетов выглядит стильно и современно: темный навесной потолок Грильято (решетчатый), сочетание светло-серого и лазурного на стенах, керамогранитная плитка "под мрамор" на полу. Между этажами будут курсировать лифты Otis. Хотя к количеству лифтов есть вопрос: в некоторых секциях на этаже располагается по 14-16 квартир, этажей — 11-13, а лифта всего два, грузовой и пассажирский.

Обеспеченность машиноместами тоже минимальная из возможных: ровно 873 места (включая наземный, подземный паркинги и гостевые парковки), как того требуют правила для запроектированной площади квартир.

Сдаваться "Полис Приморский 2" будет всего на 9 месяцев позже первого ЖК — во 2 квартале 2024 года, ключи — до 1 квартала 2025 года. Хотя представители застройщика полагают, что с нынешними темпами строительства ввести объекты в строй удастся раньше срока.

Квартирография и цены: изобилие студий

Квартирография в ЖК не слишком богатая, площадь помещений колеблется от 20 кв. м в самых маленьких студиях до 94 кв. м в трешках с большими кухнями-гостиными. И конечно, количество маленьких квартир в комплексе сильно перевешивает все остальные. Так, в первом корпусе из 1305 квартир:

• 604 студий (46%)
• 633 однокомнатных квартир (49%)
• 68 двухкомнатных квартир (около 5%)

В трех других корпусах пропорции похожие, только добавляется незначительное число трехкомнатных квартир: их по 4 штуки во втором и третьем корпусах. Студий — больше трети, около 38%. На однушки приходится 44% всех лотов, двушек — 16-17%.

При такой нарезке площадей выбор планировок не велик. Студии представлены в четырех видах, основное их отличие друг от друга — количество квадратных метров, выделяемых под комнату и санузел. В ванных комнатах везде предусмотрена установка душевой кабины, хотя в помещения в 4 кв. м можно попытаться уместить полноценную ванну. Самой интересной выглядит планировка студии на 29 кв. м — там зона кухни отделена от спальни перегородками. Стоит такая при 100-процентной оплате 5,74 млн рублей. При этом минимальную по площади студию можно купить за 4,5 млн.

Однушки — это либо классическая планировка с 10-метровой кухней, либо евро-формат с кухней-гостиной на 15-17 квадратов. Цены стартуют с 6,5 млн рублей за 34 кв. м. Хотя есть вариант 65-метровой евро-двушки, но он стоит особняком: там 26-метровая кухня, 30-метровая комната и лоджия на 14 квадратов. В конце июля 2022 года в продаже таких квартир не оказалось.

Площадь двухкомнатных квартир начинается с 50 кв. м. Но поскольку на рынок выведена лишь часть — к лету 2022 года продавались первый и второй корпус — выбор небольшой. Минимальные цены 52-метровой двушки — около 9,5 млн рублей.

А за 15,97 млн можно купить роскошную 94-метровую евро-четырехкомнатную квартиру. Тут есть все: две гардеробные комнаты, два санузла, один из них — в родительской спальне, 33-метровая кухня-гостиная и две лоджии. Маленький нюанс — в продаже она одна.

Нужно понимать, что почти все эти варианты сдаются с предчистовой отделкой. Квартиры с чистовой отделкой "под ключ" представлены только в третьей секции первого корпуса (из тех корпусов, что выведены в продажу). И цена там начинается с 5,1 млн за студию в 21 кв. метр.

Отделка и меблировка от застройщика

Подавляющее большинство квартир ЖК "Полис Приморский 2" сдается с предчистовой отделкой. Это значит, что в квартире от застройщика будут:

• входная дверь и стеклопакеты с подоконниками и откосами;
• отопительная система с радиаторами;
• водопроводные и канализационные трубы, электропроводка;
• оштукатуренные и зашпаклеванные стены, бетонная стяжка на полу.

Небольшая часть квартир будет передаваться с чистовой отделкой. Она в себя включает:

• флизелиновые окрашенные обои на стенах;
• окрашенные водоэмульсионной краской потолки;
• ламинат 32 класса;
• натуральную керамическую плитку на полу и стенах в санузлах;
• унитаз, ванну (душевую кабину), раковину с тумбой, смесители.

Сайт "Полис Групп" призывает нас не расстраиваться, если выбранная квартира сдается с предчистовой отделкой, а хочется получить отделку "под ключ". Эту услугу можно дозаказать у застройщика при подписании ДДУ. Цена — 17 тыс. рублей за квадратный метр. Однако, по словам менеджера по продажам, включить в ипотеку отделку не получится, поскольку на нее заключается отдельный договор. Но можно взять рассрочку на 3 месяца без первоначального взноса.

Для примера, чистовая отделка евро-двушки площадью 41 кв. м обойдется в 654 тыс. рублей, 52-метровой двухкомнатной — в 854 тыс.

А вот это довольно необычное предложение на строительном рынке Петербурга: полная меблировка сданной квартиры. Такую услугу для жилых новостроек предлагают редко, чаще всего полностью обставленными продаются апартаменты. Набор мебели от "Первой мебельной фабрики" для студии будет стоить от 206 тыс. рублей, для однушки — от 243,5 тыс., для двухкомнатной — от 265,5 тыс. и от 301 тысячи придется выложить за меблировку евро-двушки.

Вот, что входит в список мебели для однокомнатной квартиры:

• набор мебели для кухни: шкафы из ЛДСП, столешница ДСП, облицованная пластиком стеновая панель ДСП, облицованная пластиком, лоток для столовых приборов в ящик, двухуровневая сушилка;
• мойка из нержавеющей стали, латунный смеситель;
• 4-х конфорочная стеклокерамическая варочная поверхность;
• духовой шкаф на 2200 Вт с механическим таймером;
• вытяжка;
• белый шкаф для одежды с распашными фасадами и ящиками в гостиную;
• комплект для гостиной: тумба под ТВ одна закрытая и две открытых подвесных секции;
• диван раскладной с коробом для белья.

В двухкомнатных квартирах добавляется каркас двухместной кровати и еще одна тумба под ТВ.

Паркинг к лету 2022 года на рынок еще не вывели. По словам менеджера по продажам, предположительно, цена за машиноместо будет стартовать с 400-500 тыс. рублей.

Условия покупки

Как и для большинства строящихся ЖК в Петербурге в 2022 году для "Полиса Приморского 2" доступна субсидированная ипотека под ставку от 0,1%. Программ очень много, параметры кредита зависят от банка и размера первоначального взноса. В случае с субсидированными ставками квартира продается с удорожанием до 36,3% от стоимости при 100-процентной оплате.

Пример:

• двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м, стоимость при 100-процентной оплате — 9,53 млн;
• ипотека от ДОМ.РФ под 0,1%, первоначальный взнос — 15%, удорожание на 24%;
• итоговая стоимость квартиры: 10,96 млн.

По субсидированным ставкам кредит можно получить также в Сбербанке, Промсвязьбанке, ВТБ, МКБ, Альфа-банке. Чем выше процент и больше первоначальный взнос, тем меньше удорожание квартиры.

По минимальной цене квартиру можно взять в ипотеку под 6,7%. Но в этом случае сумма переплаты банку будет исчисляться миллионами рублей. Как поясняют менеджеры, если есть планы платить кредит больше 8 лет, лучше взять ипотеку по субсидированной ставке 0,1-0,2% с удорожанием квартиры.

"Полис Групп" дает возможность оформить на квартиру беспроцентную рассрочку, однако при 12-месячной рассрочке стоимость будет базовой, то есть на 20% выше минимальной. Не увеличивает цену трехмесячная рассрочка 20/80 (20% при подписании ДДУ, оставшаяся сумма — через 3 месяца) и полугодовая 50/50.

Иногда у застройщика проходят акции со скидками на квартиры. Например, в июле 2022 года на лоты площадью больше 35 кв. м давали дисконт в 150 тысяч рублей. Скидка на квартиры площадью до 35 кв. м. включительно составляла 100 тысяч рублей. В конце июля мне предложили скидку в 140 тыс. рублей, если квартира будет забронирована в течение недели, а ДДУ подписан до конца августа.

Бронь в "Полис Групп" платная, 30 тыс. рублей. Эта сумма не входит в стоимость квартиры и возвращается после подписания ДДУ. Или при срыве сделки: менеджер уверила меня, что даже если планы поменяются, всю сумму несостоявшийся клиент получит обратно.

Застройщик: претензии к качеству и сервису

За 12 лет своей работы ГК "Полис Групп" построил в Петербурге и Ленобласти 58 объектов, сдал почти 50 тыс. квартир, создал почти 4 тыс. мест в детских садах и школах и собрал пару-тройку десятков наград в профессиональных конкурсах.

Застройщик имеет в своей структуре несколько компаний, которые ведут "свои" проекты. Так, ООО "Специализированный застройщик "ЛАВР" возводит ЖК "Полис ЛАВрики", "Специализированный застройщик "Приморский-34" занимается строительством ЖК "Полис Приморский 2", а ООО "ТИН Групп" выступал застройщиком ЖК "Костромской 14", ЖК "Вернисаж", "Полиса на Комендантском", ЖК "ПаркЛэнд", ЖК "Краски лета" и других.

Поскольку компания строит активно и в массовом сегменте, то и отзывов на ее ЖК в сети очень много. Весь негатив можно разделить на три большие категории:

1. Задержки ввода в эксплуатацию. Например, выплачивать неустойки пришлось дольщикам ЖК "Краски лета" — сроки срывались на пару месяцев почти по каждому корпусу.
2. Некомпетентность сотрудников, проблемы с документами, отсутствие реакции на жалобы клиентов. На форумах можно найти много критики, суть которой сводится к фразе "как только вы купили квартиру, компании становится на вас наплевать". Дольщики рассказывают о непозволительно долгой регистрации договоров цессии в Росреестре, о затягивании сроков подписания документов, о несвоевременном устранении недочетов по гарантии.
3. Некачественное строительство и отделка квартир. Из последнего яркого — негодование жильцов ЖК "Полис на Неве". Они рассказывают, что в доме регулярно затапливает паркинг, а из-за неправильно спроектированных пандусов во двор комплекса не смогла заехать пожарная машина. А жильцы "Полиса на Комендантском" недовольны отделкой МОПов и трясущимися лифтами.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

На стройке и в офисе

Если вы решили съездить к месту строительства ЖК "Полис Приморский 2", то знайте: подступиться к нему не удастся. Комплекс со всех сторон окружен строительными заборами, другими стройками и лесом. Но даже издалека видно: стройка ведется активно. К середине июля 2022 года, за 2 года до планового срока сдачи, готовность стен в ЖК «Полис Приморский 2» составляла 84%, а в целом готовность оценивалась на 31%.

В Каменке расположен офис продаж первого "Приморского", центральный находится на Софийской улице, недалеко от станции метро "Бухарестская". Туда я и отправилась для общения с менеджером.

В офисе установили макет будущего комплекса, хотя бы с этой точки зрения посещение центрального штаба застройщика будет полезным. Чтобы не приехать к закрытой двери, лучше предварительно записаться по телефону.

Но вот за чем обязательно нужно ехать в Каменку, так это за общим пониманием локации. В последний раз я была там летом 2020 года, когда писала обзор ЖК "FoRest Аквилон". То, как изменилась местность за эти 24 месяца, поражает и восхищает. Там, где еще недавно строительная техника месила грязь, сейчас уложен асфальт, поставлены ограждения и оборудованы места для игр и отдыха.

В июле 2022 года в этом микрорайоне уже полностью сдан ЖК "Ariosto!", введены в эксплуатацию несколько корпусов ЖК "New Time", готовятся к сдаче первые очереди ЖК "FoRest" и "Modum". Параллельно строятся дороги, школы и детские сады. До полного преображения территории между Плесецкой улицей и акваторией реки Каменки осталось ещё два года: ввод в эксплуатацию последних корпусов всех строящихся ЖК как раз намечен на начало-середину 2024.

Самые яркие представители локации, на мой взгляд, проекты ГК Arsenal — ЖК "Ariosto!" и ЖК "Modum". Архитектура, конечно, на любителя: в "Modum" сделали античные колонны, а отделка "Ariosto!" чем-то напоминает отели в Египте с закосом под классику.

Бросается в глаза ЖК "New Time" от РСТИ: наклонные фасады из стекла и современные стильные дворы. На фоне таких соседей все три проекта от "Полис Групп" в Каменке проигрывают. Беднее всего смотрится "Полис на Комендантском", но ему это можно простить: проект не новый, основная часть была сдана в 2019-2020 годах. Этот "Полис" больше тяготеет к стилистике уже сданных очередей ЖК "Чистое небо".

Первый "Полис Приморский" ещё строится, но впечатлять ему нечем: привычная новостройка комфорт-класса. И "Полис Приморский 2", судя по рендерам, тоже не сможет выделиться в ряду ярких конкурентов. Зато он должен гармонировать со строящимся рядом ЖК "Тайм Сквер": в этом проекте РСТИ решил обойтись стандартными архитектурными решениями.

Каменка в настоящее время — это пример того, как пустыри могут превращаться в привлекательный спальный район. О комплексной застройке этого квартала начали говорить в 2013-2014 годах. Спустя 8 лет лет здесь уже можно жить, и с каждым годом жить становится всё приятнее.

Окружение и экология

Главная изюминка места — Юнтоловский заказник. Лес начинает шуметь промо за ЗСД, в 450 метрах от жилого комплекса. О сохранности зеленой зоны переживать не стоит: в заказнике установлен режим особой охраны, здесь запрещено строительство, охота и разведение костров. Зато можно гулять, кататься на велосипеде и на лыжах.

Если идти на юго-восток от стройки, то примерно в 2 километрах обнаружатся зеленые зоны поменьше: парк около медицинского института им. Березина и Изотовский сквер. А если на машине поехать на восток, то через 12-14 минут окажешься у Шуваловского карьера.

Но близость природы — это иногда и неприятные сюрпризы. Каждую весну территорию Каменки (особенно радуются жители "Чистого неба") заволакивает ароматом органических удобрений с полей. Не смертельно, но неприятно. Еще один источник зловония — полигон ТБО "Новоселки", который расположен меньше, чем в 5 километрах от ЖК. Официально эксплуатировать его перестали, но от проблемы до конца не избавились.

Главный источник шума в этой локации — Западный скоростной диаметр. Хотя именно ЖК "Полис Приморский 2" повезло: до магистрали больше 300 метров, и между корпусами и дорогой строится еще один жилой комплекс.

Дороги и транспорт

Север города благодаря активности застройщиков имеет больше шансов на развитие транспортной инфраструктуры, чем другие районы. Один из ярких примеров — новая развязка на ЗСД с Шуваловским проспектом. В 2021 году по ней запустили полноценное движение.

Или вот проспект Авиаконструкторов. Уже есть четкие планы и проекты его продления от Плесецкой улицы до Верхне-Каменской, а затем и до реки Каменка. Этот проспект строится как дублер Комендантского проспекта, тут даже обещают проложить трамвайные пути, поэтому загруженность дорог в этой части Приморского района должна снизиться.

От проспекта Авиаконструкторов до Планерной улицы будут строить Плесецкую улицу, а Планерную улицу продлят от Глухарской до реки Каменки. В более отдаленных планах — строительство продолжения Шуваловского проспекта от Камышовой до Планерной и возведение новой Южной улицы, которая соединит Шуваловский проспект и Приморское шоссе.

А что с метро? Станция "Комендантский проспект" находится объективно далеко: от ЖК "Полис Приморский 2" до нее даже по прямой 4,5 километра. О том, чтобы добираться пешком, не может идти и речи, а автобусы на данный момент ходят только с Глухарской улицы. До автобусной станции от нового ЖК идти минут 15-20.

Метро тут обещают. В начале июля 2022 года Главгосэкспертиза России выдала положительное заключение на проектную документацию по строительству участка зеленой линии подземки от "Беговой". Новая станция должна появиться на пересечении Шуваловского и Комендантского проспектов. И это уже почти пешая доступность — 2,3 км по прямой от "Полиса Приморского 2". Прокладку тоннеля должны начать в 2022 году, но точные сроки открытия метро, конечно же, называть никто не рискует.

Именно поэтому пока Каменка по большей части для тех, у кого есть личный транспорт. Потому что у автомобилистов есть ЗСД и КАД. Выезд на Западный скоростной диаметр буквально в двух километрах, до КАД ехать придется минут 15, потому что не по прямой. Но если когда-нибудь будет достроен участок Комендантского проспекта до кольцевой, жить станет значительно легче.

Если не пользоваться платным ЗСД, то выезжать в сторону центра города придется по пробкам в часы пик. Основная концентрация заторов — около станций метро "Пионерская", "Черная речка", на Выборгской набережной, всей Петроградке, на Троицком мосту и ситуативно на крупных магистралях. Так что дорога в центр спокойно может занять час и больше. Без пробок до Московского вокзала можно долететь за 40 минут.

Социальная инфраструктура и досуг

Поскольку квартал растет с нуля, застройщикам приходится самим создавать и всю социальную инфраструктуру. Своих школ и детских садов в ЖК "Полис Приморский 2" не будет, но их, напомню, строят в первом "Приморском". Свои детсады сдаются также в других соседних ЖК.

В январе 2023 году школу на 1110 мест должен передать городу Arsenal — она строится около ЖК "Ariosto!". Также школа появится рядом с ЖК "Полис Приморский 2". На нее будут выходить окна жителей 7, 8 и 9 секций.

Из уже существующих СОШ в радиусе 2 км — школа №573 около "Полиса на Комендантском", а также №635 и №246 в квартале старой застройки.

С чем тут проблема, так это с медучреждениями. Решить ее обещают примерно к 2028 году: на пустыре, куда выходят окна секций 2-7 первого корпуса "Приморского 2", Setl Group будет строить поликлинику для взрослых и детей на 1020 посещений в смену. Сейчас ближайшие работающие поликлиники — №114 и №115. Расстояние до них приличное, около 3 км по прямой, да и нагрузка на врачей огромная.

Магазины, кафе, салоны красоты и прочие учреждения сферы услуг уже потихоньку открываются в сданных корпусах. В "Ariosto!" и "New Time" работают аптеки и магазины "Магнит". Торговые площади предусмотрены во всех строящихся комплексах. Ближайший торговый центр Leo Mall расположен на пересечении Шуваловского проспекта и Планерной улицы. Там и магазины, и рестораны, и кинотеатр. За всеми остальными благами добро пожаловать в ТРК "Атмосфера" у метро "Комендантский проспект".

Предложения конкурентов

Летом 2022 года территория между Плесецкой, ЗСД и проспектом Авиаконструкторов продолжают осваивать несколько застройщиков, значит, и предложений должно быть много. Сравним стоимость однокомнатных квартир площадью около 35 кв. м (не первый этаж, не переуступка).

• ЖК "Полис Приморский 2": 36 кв. м, 3 этаж, сдача во 2 квартале 2024, чистовая отделка, 7,22 млн рублей (такая же с предчистовой отделкой — 6,64 млн);
• ЖК "Чистое небо": 34,4 кв. м, 2 этаж, сдан, чистовая отделка, 7,2 млн рублей;
• ЖК "Тайм Сквер": 33,7кв. м, 3 этаж, сдача во 2 квартале 2024, чистовая отделка, 7,32 млн;
• ЖК "FoRest Аквилон": 36,9 кв. м, 3 этаж, сдача в 4 квартале 2022, предчистовая отделка, 7,18 млн;
• ЖК "NewTime": 33,6 кв. м, 3 этаж, сдача в 1 квартале 2023, чистовая отделка, 8,04 млн.

В целом, цены примерно на одном уровне, но тут важно понимать, что в "Чистом небе" в свободной продаже осталось очень мало квартир, в основном предлагается переуступка прав, а у этого формата есть ряд ограничений и особенностей. Похожая ситуация в ЖК "FoRest" — срок сдачи близко, свободных вариантов всего несколько штук. ЖК "Modum" в сравнение можно не включать: там цены на однушки стартуют с 9,65 млн за 37,5 кв. м.

Вот и получается, что несмотря на обилие строек у "Полис Приморский 2" нет реальных конкурентов, предлагающих то же качество по похожей цене. Разве что можно обратить внимание на ЖК "Тайм Сквер", но он чуть ближе к ЗСД.