ЖК “TERRA”: ближе к земле, дальше от метро

Любитель яркой нестандартной архитектуры "Росстройинвест" в случае с ЖК "Terra" поскромничал: в этом комплексе не будет ни куполов, ни замысловатых изгибов, ни высотных рекордов. Возможно, потому что строящийся жилой комплекс в Приморском районе относится к "бизнес-лайт", или же просто застройщик решил не выделяться среди коллег, преобразующих бывшую промзону около Чёрной речки. Проще говоря, на пересечении Земледельческой и Студенческой улиц появятся стандартные прямоугольные дома без изысков в спокойной цветовой гамме. И это то, что у комплекса от "лайт". Что в нём будет от "бизнеса", узнавал тайный покупатель.

Проект: три очереди и детский сад за периметром

ЖК "Terra" — это три очереди, четыре корпуса, 1409 квартир. Свой новый объект "Росстройинвест" возводит между Торжковской, Земледельческой и Студенческой улицами. Раньше здесь находился автобусный парк, так что застройщику пришлось расчистить территорию от старых построек.

Корпуса будут 13-этажными. Лишь в первом доме, который выходит фасадом на Студенческую и Земледельческую, нижний этаж отдадут под коммерцию, в остальных зданиях он будет жилым. Благодаря этому удастся сделать двор закрытым от посторонних, но вот будет ли он полностью свободен от машин, придётся определяться после заселения вместе с управляющей компанией. Как пояснила менеджер по продажам, застройщику пришлось разместить внутри ЖК открытые парковочные места, их будет около 80, а также въезды в подземную стоянку. Парковка около домов может быть ограничена по решению собственников.

Внутри комплекса всё по классике: детские и спортивные площадки, места для отдыха со скамейками, прогулочные зоны. Да, всё это будет миниатюрным, территория небольшая, но в целом дворы должны получиться камерными и уютными. Плюс благодаря парку с одной стороны, малоэтажной застройке — с другой и трамвайному парку с третьей, не возникает ощущения зажатости. Хотя корпуса, конечно, могли бы строить и подальше друг от друга. А так самое маленькое расстояние между ними всего 20 метров, то есть фактически окна в окна.

Под домами построили паркинги, всего на 808 машиномест. При этом потолки на парковке высокие, есть возможность установить подъёмный механизм, чтобы ставить машины в два уровня. В паркинг будут спускаться лифты Otis, их по два на секцию, чего вполне достаточно, особенно там, где по две-четыре квартиры на этаж.

Комплекс должен выглядеть натурально. Фасады облицуют панелями кремового, светло-серого и коричневого цветов, холлы — керамогранитом той же гаммы. В МОПах предусмотрены места для колясок и велосипедов, видеонаблюдение, диспетчерская. А вот вопрос с живой охраной будут решать сами жители, всё-таки это дополнительная статья расходов.

Коммерции в комплексе предусмотрено мало, но уже сейчас можно предсказать, кто займёт первый этаж в первом корпусе, поскольку РСТИ не продаёт эти помещения, а сдаёт в аренду. Например, проектом там предусмотрен спорткомплекс, а согласно рендерам, ещё аптека, банк, ресторан и супермаркет.

Детский сад "Росстройинвест" тоже запланировал, но не внутри комплекса, а чуть в стороне, у ЖК "Fortis". На площадку застройщик планирует выйти в 2022 году, сдать ДОУ — в 2024, а затем передать на баланс города. Вмещать детсад будет 220 малышей.

Сдача в эксплуатацию первой очереди намечена на 3 квартал 2021 года, второй — на 4 квартал 2021-го. На выдачу ключей по ДДУ застройщик оставляет себе полгода.

Квартиры: отделка нового стандарта

Летом 2020 года речь шла только о первых двух очередях ЖК "Terra". Третью очередь, самую маленькую, по словам менеджера, планируется вывести на рынок осенью. Она будет состоять из двух корпусов в общей сложности на 264 квартиры.

В первом корпусе запроектировано 586 квартир, во втором — 559. Студий здесь немного, а вот однушек почти 40%. Примерно столько же двухкомнатных, так что комплекс вполне можно назвать "семейным". А вот трехкомнатных всего ничего — меньше 12%.

Высота потолков классическая для комфорт-класса — 2,75 метра в чистоте. И она такая на всех этажах, хотя некоторые застройщики обычно увеличивают этот показатель в квартирах на верхних уровнях.

Все квартиры сдаются без отделки. На полу будет цементная стяжка, стены и перегородки "голые", без затирки, электричество разведут по квартире. А дальше за отдельную плату можно заказать отделку от застройщика. Правда, с её стоимостью какая-то неразбериха: два менеджера мне предоставили разную информацию. По словам одного сотрудника, отделка обойдётся в 11 тыс. рублей за квадрат. По словам второго, пару месяцев назад установили конкретные суммы, которые зависят от типа квартиры, а не от площади. Так, отделка студии стоит 350 тыс. рублей, однушки — 450 тыс., двушки — 650 тыс., трёхкомнатной — 750 тыс. рублей. При этом есть варианты, когда площадь двухкомнатной больше однокомнатной всего на пару квадратных метров.

Но вот в чём менеджеры сходятся, так это в дифирамбах своей новой отделке. Они уверяют, что все материалы выглядят "как импортные", хотя все, само собой, отечественного производства. Это не стандартная отделка "Росстройинвеста". Обычно в комплексах бизнес-класса компания не предлагает такую услугу, пакетная отделка доступна лишь в "комфортных" домах. Но поскольку "Terra" —- это бизнес-лайт, то для этого ЖК был разработан отдельный стандарт. С ним можно ознакомиться в шоуруме, который находится в центральном офисе РСТИ на проспекте Добролюбова, 17.

Отделка доступна в двух цветах: тёмной Cappuccino и светлой Soft Cream. В неё входит:

• флизелиновые обои под покраску белого цвета;
• ламинат 33 класса (цвета "дуб тёмный" или "дуб светлый");
• керамическая плитка в прихожей, санузле и на кухне "Керамин";
• тёплый пол в санузлах;
• настенная керамическая плитка "Нефрит-керамика" или "Керамин";
• входная металлическая дверь с внутренней декоративной панелью, замком и фурнитурой;
• межкомнатные двери "Канзас" (МДФ с покрытием экошпон);
• ванна акриловая Domani-Spa Classic (или полукруглый акриловый поддон с ограждением), унитаз, смесители;
• раковина с тумбой.

Если заказывать отделку вместе с покупкой квартиры, то её стоимость включат в ипотеку. Если это не принципиально, то договор на работы можно заключить в любое время до сдачи корпуса. После подписания акта приёма-передачи и получения ключей в квартиру запускают бригаду отделочников. Максимальный срок — 4 месяца, в него включены все возможные форс-мажоры. В среднем же на отделку студии и однушки требуется месяц, двухкомнатной и трёхкомнатной квартиры — до двух.

Планировки и цены: от студий до стометровых трёшек

Маленькие 24-метровые студии — это одна из причин, почему ЖК "Terra" ближе к комфорт-классу, чем к бизнесу. Мало того, планировка большинства студий не самая удачная: где, например, расположить спальное место в 16-метровом прямоугольнике, если вдоль длинной стены расположена кухня, а часть второй стены — это окно и балконная дверь? Стоимость таких студий начинается с 4 млн, но только во второй очереди. В первой очереди ничего малогабаритного не осталось.

Однокомнатные квартиры куда более привлекательны, даже если их площадь 32 кв. м. Во многих планировках в прихожей предусмотрено место для шкафа (чего почти нет в студиях), можно найти варианты с раздельным санузлом, с выходом на лоджию из кухни или из комнаты, более прямоугольные или почти квадратные и т.д. Самая дешёвая однушка в первой очереди обойдётся в 5,26 млн — это 38-метровая квартира на первом этаже. За 5,46 можно купить однокомнатную на 12 этаже, но её площадь будет все 32 квадрата.

Во второй очереди цена практически идентична: квартира на 2 этаже площадью 34,8 кв. м стоит 5,37 млн.

Стоимость евро-двушек приближается к полноценным двухкомнатным. В первой очереди самая дорогая квартира с 20-метровой кухней-гостиной и одной спальней продаётся за 7,57 млн.

При этом за 7,6 млн можно купить двушку площадью 56,8 кв. м на первом этаже второго корпуса. Выбор двухкомнатных квартир, особенно во второй очереди. Есть с гардеробными, двусторонние, с двумя лоджиями, с просторными кухнями. Средняя площадь двушки 55-65 кв. м, средняя цена — 8,3-8,7 млн.

Трёхкомнатные квартиры выглядят неплохо, но во многих не хватает гардеробных. Они присутствуют только в планировках с большими площадями. В качестве преимущества комплекса застройщик заявил "эксклюзивные форматы квартиры", трёшки с кухней-гостиной и мастер-спальней например. Но таких вариантов всего пару штук. Это 100-метровые квартиры по цене от 15,5 млн. Самая же недорогая трёхкомнатная обойдётся в 9,6 млн. Расположена эта 69-метровая квартира на 1 этаже первого корпуса.

Ещё в числе "эксклюзивных форматов" — квартиры с террасой и с окном в ванной комнате. С террасами к лету 2020 года вариантов почти не осталось. Мне менеджер предложил лишь 69-метровую двушку за 11 млн. Причём жилой площади из этих 69 только 28.

Третья очередь, в которую входят два корпуса, должна быть выведена на рынок к осени 2020 года. Однако менеджер по продажам предупредила, что цена квадратного метра там будет выше, поскольку эти дома расположены ближе всего к Пионерскому саду, а значит и вид из части окон там будет самым приятным.

Место в паркинге стоит от 650 тыс. до 1 млн рублей, всё зависит от расположения. Продажи этих квадратных метров идут неактивно, поэтому есть вероятность, что оставшиеся места будут сдавать в аренду. РСТИ после ввода жилого комплекса в эксплуатацию, чтобы сбыть непроданную недвижимость, нередко предлагает более выгодную рассрочку на парковочное место, до 5 лет.

РСТИ регулярно повышает цены на свои объекты, причём, как сообщила менеджер по продажам, сами сотрудники узнают об этом буквально за пару часов и не успевают предупредить клиентов, которые "думали и хотели забронировать". Бронь фиксирует цену, а без фиксации она может одномоментно увеличиться и на 2%, и на 1,5 тыс. рублей с квадратного метра.

Условия покупки

Забронировать квартиру в ЖК "Terra" можно бесплатно на две недели. За это время специалисты направят документы в банк для одобрения ипотечного кредита. Самое выгодное предложение по ипотеке летом 2020 года — субсидированная государством от 6% годовых. Основные условия: первоначальный взнос от 10% от стоимости квартиры, сумма займа не больше 8 млн. Например, под минимальный процент готов выдать кредит "ДОМ.РФ".

При электронной регистрации ДДУ в Сбербанке или ВТБ даётся скидка на квартиру в 50 тыс. рублей. А при повторной покупке скидывается ещё 1% от стоимости объекта.

Возможны варианты рассрочки. Беспроцентная даётся на 12 месяцев, первоначальный взнос — минимум 40%. Рассрочка на 24 месяца предполагает единовременное внесение 80% итоговой суммы и начисление 12% годовых на остаток.

Но нужно помнить, что при расчёте рассрочки учитывается базовая стоимость квартиры, которая на 7% выше, чем при 100% оплате и ипотеке.

Место в паркинге также можно купить в рассрочку до конца строительства. Застройщик готов сделать скидку до 200 тыс. рублей при покупке определенной квартиры вместе с парковочным местом. Обычно такие акции действуют на двушки и на трёшки.

Застройщик: без провалов

"Росстройинвест" — застройщик с именем и стабильной репутацией. Он не лидер рынка, до гигантов "Группы ЛСР" и ЦДС по объёмам ввода в эксплуатацию ему далеко, но жилые комплексы строит и сдаёт регулярно и без задержек. В холдинг входит 11 компаний, которые закрывают все этапы строительства. Причём не только жилищного: РСТИ, например, спроектировал и построил крупную инфекционную больницу в Полюстрово.

Как результат деятельности — победы в отраслевых конкурсах и внесение в реестр надежных застройщиков Петербурга и Ленобласти.

Комплексы РСТИ запоминаются своим внешним обликом. Взять хотя бы ЖК "Кремлёвские звёзды" в стиле ар-деко, ЖК "Земляничная поляна" со стеклянными выпуклыми балконами или ЖК "Князь Александр Невский" — первый жилой небоскрёб в Петербурге.

А теперь к отзывам из сети. Они разные, иногда диаметрально противоположные. Судя по комментариям на форумах, у застройщика нет откровенно больных мест типа некачественной отделки, но в некоторых проектах явно случались провалы. Например, несколько собственников из ЖК "Золотые купола" жалуются на непродуманные угловые парадные без окон, из-за чего там душно. То же самое они говорят о раскаляющихся на солнце балконах и лоджиях.

Неприятно были удивлены дольщики ЖК "Кремлёвские звёзды", на который я ранее писала обзор. Комплекс заявлялся как бизнес-класс с качественными материалами, авторским дизайном и дорогим оснащением. Однако судя по отзывам, застройщик на многом сэкономил. Недовольны жильцы качеством лифтов, отделкой МОПов, жалуются на протечки балконов.

Ну и отдельная категория недовольных комментариев — жалобы на благоустройство территории, которое отличается от рендеров и обещаний менеджеров. Об этом, например, заявляют жильцы ЖК "Город мастеров" и ЖК "Золотые купола".

Место: рельсы, шпалы и парк

Территория между Сердобольской и Земледельческой улицами многие годы была "транспортной". Здесь расположены "центры сбора" трамваев и такси, а также пролегает железная дорога. Поэтому не удивительно, что ЖК "Terra" строится на территории бывшего автобусного парка. Но если автобусы с этой земли убрали, то остальные источники шума и выхлопных газов продолжают работать.

Ближе всех к корпусам комплекса находится трамвайный парк №5 — на противоположной стороне Студенческой улицы. Таксопарк в 200 метрах, до станции "Ланской" 350 метров. Трамваи, конечно, не самый тихий транспорт, но куда больше вопросов вызывает именно железнодорожная станция. Объявления о прибывающих электричках разносятся эхом по всей округе, их прекрасно слышно даже за пару сотен метров.

К остальному соседству претензий практически нет. Как будет выглядеть ближайшее окружение ЖК "Terra" в ближайшие годы, понятно уже сейчас. Помимо названного по Земледельческой улице расположена АЗС, ТК "Ланской", автоцентр и крытый многоуровневый паркинг, вдоль Бежецкого переулка — заселённый ЖК "Fortis" и пожарная часть, на Сердобольской улице — Пионерский парк. Студенческая улица богата на медучреждения: к северу от ЖК буквально в сотне метров находятся два противотуберкулёзных диспансера, а к югу — детская больница Св. Ольги.

Если расширить радиус осмотра, то окажется, что вокруг активно строится сразу несколько жилых комплексов. Ближайший — ЖК "Tarmo" от "ЮИТ" (300 метров по прямой). В 450 метрах на юг "Базис-СПБ" вышел на площадку ЖК "Белый остров". Ещё южнее — ЖК "Чёрная речка", "Riviere Noire", "Новый Лесснер", "Притяжение", на юго-востоке ЖК "Георг Ландрин", на северо-западе "Приморский квартал". Понятно, что сейчас со всех сторон высятся строительные краны, но пройдёт два-три года, и территория между станциями метро "Лесная" и "Чёрная речка" превратится в густонаселённый жилой квартал. Плюс всего этого преобразования явный: вместо ветхой задыхающейся промзоны появятся благоустроенные территории и новенькие фасады жилых комплексов бизнес-класса. Но и минусы тоже есть, о них — подробнее.

Транспорт: пробки всё больше

Летом 2020 года что Земледельческая, что Студенческая улицы были тихи и спокойны. Здесь нет большого потока машин, транспорт концентрируется на более крупных улицах, расположенных на отдалении от ЖК "Terra", — Сердобольской, Кантемировской, Большом Сампсониевском проспекте. Там, в паре сотне метров, жизнь активнее, быстрее и шумнее, а в часы пик ещё и напряжённее. В будние дни по утрам и вечерам пробки образуются на всех крупных транспортных артериях Приморского района. Так просто из этого района не уехать. Можно надолго встать и у метро, и на Кантемировском мосту, и на Выборгской набережной. И то ли ещё будет, когда сдадут все ЖК.

Беда может случиться и с парковочными местами. В каждом новом жилом комплексе они рассчитаны в лучшем случае на 50-60% жителей. В ЖК "Terra", например, на 1409 квартир предусмотрено 808 машиномест. Остальным придётся искать места во дворах, на обочинах, в сторонних платных паркингах. Дольщикам ЖК "Terra" повезло: прямо под боком находится многоуровневая парковка, в которой можно арендовать машиноместо.

Близость метро для комплекса не главный козырь, всё-таки до станции "Лесная" 1,5 км, до "Чёрной речки" 2 км. Но туда ходит наземный транспорт, например, до "Чёрной речки" курсирует маршрутка К-17, и останавливается она напротив ЖК. В ту же сторону идут трамваи №21 и №48. До "Лесной" также ходят маршрутка и трамвай.

Зато в паре сотне метров располагается железнодорожная станция "Ланская", а это значит, что местным жителям доступен самый короткий путь на Финский залив. Ну или можно быстро добраться до Финляндского вокзала.

Ну и в конце концов, трамвайный парк же под боком, из этого соседства тоже можно вынести свои плюсы. Этот парк по состоянию на лето 2020 года обслуживает 7 маршрутов: № 9, 18, 19, 47, 48, 55, 61. Например, №19 и №48 идут в сторону "Беговой" и парка им. 300-летия Петербурга, а №61 — в парк Сосновку.

Социалка: больничное изобилие

Помимо больниц в округе немало образовательных учреждений. До ближайшего детского сада 350 метров. А к 2024 году будет ещё меньше: в рамках проекта "Terra" РСТИ построит ДОУ на 220 мест, правда, не на территории комплекса, а рядом с ЖК "Fortis".

В радиусе 1,7 километров 7 школ, в том числе коррекционная. Примерно к 2025 году появится ещё одна — у ЖК "Чёрная речка" планируется строительство школы на 1320 мест и двух детских садов с бассейном на 530 малышей. Поэтому единственная проблема, с которой могут столкнуться дольщики "Terra", — большая очередь в самые престижные учреждения спустя несколько лет, когда заселятся все строящиеся в округе жилый комплексы. О возможной нехватке школ и детсадов я подробнее писала в обзоре ЖК "Чёрная речка".

Хотя вот ещё одна гипотетическая проблема: высокая нагрузка на поликлиники. Их строят не так активно, как образовательные учреждения, поэтому на данный момент рассчитывать приходится на офис врачей общей практики на Торжковской улице и городскую поликлинику №19 на Ланской улице. До ближайшей детской поликлиники №11 аж 2 километра. Остальные дальше.

Инфраструктура для жизни: магазинов мало, зато зелено

Если кратко, то парков в округе достаточно, а торговой инфраструктуры, общепита и прочих увеселительных заведений катастрофически не хватает. Одно из основных преимуществ ЖК "Terra" — соседство с Пионерским садом. Самое привилегированное положение будет у жильцов третьей очереди, где окна части квартир выходит на зелёную зону с прудом.

Если мало Пионерского сада, то в 10 минутах ходьбы есть парк Лесотехнической академии, а в 25 минутах Удельный парк. В целом, загруженность дорог здесь компенсируется обилием спокойных природных оазисов.

А вот отсутствие ресторанов, кафе, торговых центров, кинотеатров и прочих благ человеческой цивилизации ничем не компенсируется. Вокруг жилого комплекса работают разве что автозаправки. На ТЦ "Ланской" надежды нет, он специализируется на товарах для ремонта. Ближайший крупный ТРК — "Европолис" в 2 км от ЖК.

Магазины с продуктами, конечно, здесь работают. На первом этаже "Terra" тоже обещают открыть супермаркет, а в 10 минутах от ЖК расположен Торжковский рынок, но за разнообразием товаров и развлечениями придётся выбираться в другой микрорайон.