ЖК “Чёрная речка”: у метро, у реки, с новыми соседями

Застройка бывших промышленных зон в районе станции метро "Лесная" идёт завидными темпами. Свободных участков тут почти не осталось, по крайней мере, таких больших, как отхватил "ЦДС". Компания возводит вблизи Чёрной речки квартал, в котором через 4-5 лет будут жить не меньше 4 тысяч человек. Внутри, если верить обещаниям застройщика, должно быть всё красиво и удобно, прямо на уровне бизнес-класса. А вот как будет выглядеть территория за пределами жилого комплекса, пока ясно не до конца. Но наброски уже можно сделать, и они — в обзоре тайного покупателя.

Застройщик: в лидерах, но сроки срывал

Группа компаний "ЦДС" начиналась скромно, как небольшая строительная фирма в 1999 году. По началу выполняла проектные работы. Основатель и бессменный руководитель организации — миллиардер Михаил Медведев. За 20 лет работы на рынке Петербурга и Ленобласти "ЦДС" выросла настолько, что теперь регулярно входит в топ застройщиков. Например, в декабре 2019 года она осваивала почти 16% местного рынка жилищного строительства.

Наград в 20-летней истории ГК немало. Из последних в 2019 году — дипломы за "Лучшую строительную площадку" в конкурсе "Лидер строительного качества" получили ЖК "Елизаровский" и "Полюстрово". ЖК "Чёрная речка" признали лучшим строящимся жилым комплексом бизнес‐ и элит‐класса в конкурсе CREDO.

В портфеле "ЦДС" к весне 2020 года значились несколько десятков построенных домов, ещё 8 находились в активной работе. Поэтому и отзывов на объекты компании накопилось достаточно. Один из основных недостатков застройщика — срыв сроков введения домов. Да, сейчас наблюдается положительная тенденция, ведь по условиям ДДУ задержки караются штрафами, но несколько лет назад, когда продажи велись по договорам ЖСК, "ЦДС" позволял себе нарушать обещания. Один из последних примеров — ЖК "Новое Янино". Об этом я подробно писала в обзоре жилого комплекса.

С отделкой квартир тоже иногда случаются промахи. На неё жалуются, например, жильцы ЖК "Весна-3". Одна дольщица рассказала, что у неё через 5 месяцев после заселения стали обваливаться стены. По словам другой клиентки, она не могла долго заселиться в этот комплекс из-за нескольких прорывов труб с горячей водой. Встречаются некритичные замечания вроде царапин на стёклах и входных дверях, которые, впрочем, оперативно меняли.

Типичные жалобы новосёлов многих современных комплексов — на управляющую компанию "от застройщика" и на завышенные платежи за коммунальные услуги. Так, по словам жильца ЖК "Дюна", плата летом в Сестрорецке за квартиру площадью 36 кв. м составляет больше 5500 рублей.

А вот что выходит за рамки обыденного, так это невозможность вернуть деньги за бронь квартиры при срыве сделки. У одних менялись планы, у других не получалось оформить ипотеку, но все они лишались 30 тыс. рублей, внесённых за бронирование объекта. Клиенты обращались в суды, но оспорить ранее подписанные договоры им не удавалось.

Сейчас надёжность ГК "ЦДС" не вызывает сомнений. А что касается недочётов, то как показывают те же отзывы, большинство из них решается в частном порядке.

Проект: самый большой в районе

Застройка вдоль набережной Чёрной речки предполагается масштабная. На 17,8 га бывшего абразивного завода "Ильич" разместятся девять 10-14-этажных домов с подземным паркингом. В 2020 году это был самый крупный проект жилого строительства в районе станций "Лесная" и "Чёрная речка".

Весной 2020 года речь шла только о четырёх корпусах — 1, 2, 3 и 5. Их возведение разделено на три этапа. В рамках первого этапа строятся корпуса 2 и 3. Сдача намечена на 3 квартал 2021 года. Второй этап — корпус 1, его введут в эксплуатацию в 1 квартале 2022 года. Корпус 5 — это третий этап, его должны сдать во 2 квартале 2022. Однако, по словам менеджера, "ЦДС" планирует выйти на госкомиссию с первыми двумя корпусами уже в конце 2020 года. По ДДУ сроки, на всякий случай, остаются прежними. Полностью же квартал, а именно 9 корпусов, школу и два детсада, застройщик намерен закончить в 2024-2025 годах.

Первый этап включает в себя два девятисекционных корпуса по Белоостровской улице — корпус 2 на 580 квартир площадью от 34 до 192 кв. м и корпус 3 на 578 квартир от 30 до 103 кв. м. Здания будут соединены между собой подземным паркингом на 710 машиномест.

Казалось бы, обеспеченность машиноместами высокая, 61% от общего числа квартир, но судя по официальной документации, застройщик явно схитрил. По факту большая часть парковочных мест семейные и предполагает установку подъёмников. Чисто одиночных мест 63, ещё 295 — это парковочные модули для двух машин, ну и небольшое оставшееся количество — для маломобильных людей. Менеджер по продажам эту информацию прокомментировать не смог. Она лишь пояснила, что по паркингу ничего не понятно, ведь он до сих пор не выведен в продажу.

В корпусе 1, строящемся в рамках второго этапа рядом с корпусом 2 на Белоостровской улице, предусмотрено 574 квартиры площадью от 37 до 192 кв. м. Он идентичен двум другим домам. Корпус 5 расположится на Вазаском переулке. Он чуть меньше, чем предыдущие: 7 секций‐парадных и 488 квартир. Под каждым домом есть свой паркинг, в который будет спускаться лифт.

Разноэтажность позволила спроектировать для некоторых верхних квартир террасы и улучшить показатели по инсоляции. Здания спроектированы таким образом, что внутри каждого корпуса, кроме четвертого, образуется закрытый двор свободный от машин. Для автомобилей решили оставить аллею, разделяющую квартал на две примерно равные части, а также проезды между домами. Там же организует немного открытых автостоянок на пару сотен машин и велопарковки. Первые этажи со стороны Белоостровской улицы и частично Вазаского переулка займёт коммерция: салоны красоты, кафе, пекарни, супермаркеты.

Одна из особенностей внутриквартального убранства — полукилометровый зелёный променад, отделяющий дома от проезжей части Белоостровской улицы. Там высадят злаковые культуры, дикие травы, деревья, а вдоль дорожек установят скамейки с теневыми навесами.

Во дворе каждого дома должны организовать детские площадки и места для отдыха взрослых с бесплатным wi-fi. При этом доступ на внутреннюю территорию будет закрытым для чужих, проход — по магнитному ключу, по периметру установят камеры видеонаблюдения. Сам квартал тоже оградят от непрошенных гостей, но лишь шлагбаумами.

Что мне понравилось на рендерах, так это приспособленные для людей наклонные крыши заездов в паркинг. В большинстве новостроек эти конструкции остаются неприглядными голыми возвышениями, а в ЖК "Чёрная речка" на них соорудят скамейки и клумбы.

Входные группы на рендерах выглядят стильно, в отделке преобладают спокойные цвета, серый, белый и коричневый. В холлах первого этажа на стенах и полу положат керамогранит, стены типовых этажей будут окрашены.

Квартиры: без студий и без отделки

Чем комплекс действительно привлекает, так это разнообразием и продуманностью планировок. У "ЦДС" вообще нет с этим проблем. Хочешь, будет маленькая однушка со стандартной кухней, хочешь — просторная евро-трёшка с кухней-гостиной и гардеробной комнатой.

Малогабаритных квартир в ЖК "Чёрная речка" достаточно, на однушки в каждом корпусе приходится в среднем 40%. Но зато нет студий, разве что несколько штук в 5 корпусе, и то, как пояснила мне менеджер по продажам, "просто так получилось". Самые маленькие однокомнатные в выведенных в продажу четырёх корпусах имеют площадь 31,04 кв. м. Есть евро-двушки с большой кухней-гостиной, хотя считать "большой" помещение в 12 кв. м у меня, например, язык не поворачивается. 15-метровые кухни выглядят куда более привлекательнее, и таких вариантов немало.

Самые интересные планировки с двумя и тремя спальнями. Во многих вариантах кухни-гостиные сделаны проходными, появляются гардеробные и даже мастер-спальни (комнаты с отдельным санузлом).

На этаже в среднем по 5 квартир. На секцию по два лифта грузоподъёмностью 630 и 1000 кг. Это обеспечивает комфорт высокого уровня. А вот высота потолков в комплексе далеко не "бизнес", хотя застройщик позиционирует свой ЖК именно так. 2,75 метра на большинстве этажей, на первых и последних — 3,25 м. Зато окна увеличенные — высотой 2,1 метра в 40 см от пола.

Квартиры сдаются без отделки, на стенах дольщики даже не увидят штукатурку. Будет лишь стяжка пола, электрощиток в квартире, радиаторы да гидроизоляция мокрых зон. На входе железная дверь, по словам менеджера, хорошего качества, стоимостью в розницу около 35 тысяч рублей.

При желании у застройщика можно заказать пакетную отделку. Обойдётся это в 20 тысяч рублей с квадратного метра. Но вот шоурума нет. Потому что этот вариант отделки продвигается как "улучшенный" и отличается от применяемого в других ЖК. Уровень отделки в "Черной речке" выше, приближен к бизнес-классу, на данный момент является фактически эксклюзивным предложением.

По желанию клиента менеджеры готовы прислать буклет с указанием всех отделочных материалов, в том числе производителей. Застройщик оставляет за собой право менять материалы и оборудование на аналогичные.

В "улучшенную" отделку от "ЦДС" входит:

• в ванных комнатах на стенах и полу плитка от Kerama Marazzi;
• акриловая ванна от производителя Roca с экраном, шторкой, смесителем Jacob Delafon Aleo или душевой уголок от Domani-Spa;
• тумба навесная, раковина, зеркало-шкаф производства Velvex;
• унитаз Sanita;
• электрический полотенцесушитель "Арго Орион";
• в комнатах, кухнях, коридорах и кладовых покрытие пола — ламинат Egger 33 класса;
• в коридорах и на балконах покрытие пола — керамогранит Kerama Marazzi;
• межкомнатные МДФ-двери Jeld Wen — сосновый каркас;
• потолки окрашены;
• на стенах во всех помещениях, кроме санузлов, будут флизелиновые обои под покраску.

Цены: с эскроу дороже

Самую маленькую однушку в комплексе можно купить за 5,18 млн рублей. Это будет 30-метровая квартира на первом этаже. Евро-двушку на 42 метра пока есть возможность приобрести за 5,9 млн, но тоже на первом. Всё, что выше или больше по площади, переваливает за 6 млн.

Самая большая евро-двухкомнатная квартира — 57 метров. Расположенная на первом этаже стоит 7,74 млн. Классические двухкомнатные и евро-трёшки здесь в большом ассортименте, площадь их от 51 кв. м до 92 кв. м. Самая просторная в 5 корпусе обойдётся в 18 млн.

В комплексе можно найти шикарные варианты: 195 кв. м на 14 этаже корпуса 1. В таких есть три спальни, два санузла, кухня-гостиная и терраса. Цена вопроса: 23,26 млн рублей.

Стоит отметить, что квартиры в корпусах 1-3 дешевле, чем похожие квартиры в корпусе 5, даже несмотря на то, первые дома сдаются раньше. Первые корпуса продавались ещё по договорам долевого участи, а 5-й корпус уже с помощью счетов эскроу. Такая схема застройщику обходится дороже, именно поэтому и цены на квадратные метры выше. Так, 51-метровая евро-трёшка в корпусе 1 на 3 этаже стоит 7,37 млн, а похожая квартира на 1 этаже 5 корпуса уже 8,28 млн.

И даже с учётом этого фактора, цены в "Чёрной речке" ниже, чем в соседнем "Riviere Noire" от "Группы ЛСР". 34-метровая однушка на 4 этаже там продаётся за 6,27 млн, 47-метровая двушка стоит 7,55 млн, 74-метровая трёшка за 13,4 млн. Для сравнения, 82-метровая евро-четырёхкомнатная на 2 этаже корпуса 1 в "Чёрной речке" продаётся за 10,7 млн.

В квартале от "ЦДС" паркинг в продажу пока не выведен, а предварительные данные по возможным расценкам у разных менеджеров сильно различаются. Сотрудник "ИЛЬИЧhome" предварительно назвала мне стоимость в миллион рублей, а менеджер "ЦДС" предположила, что стоимость одного парковочного места перевалит за 2,5 млн. И второй вариант более правдоподобен, поскольку у ближайшего конкурента "Riviere Noire" одно машиноместо стоит от 2 млн.

Условия покупки: ипотека и платная бронь

При 100-процентной оплате или ипотеке на квартиру даётся скидка в 17%. Плюс к этому можно ещё скинуть пару процентов по различным акциям, которые периодически вводит застройщик на некоторые типы квартир.

Бронь у "ЦДС" платная, 30 тысяч рублей. Всю сумму возвращают после подписания договора купли-продажи или при срыве сделки по объективным причинам.

Подать заявку на ипотеку можно с помощью консультанта, застройщик работает со всеми крупными банками страны. Весной 2020 года ставки стартовали от 8,2% годовых. Под такой процент при первоначальном взносе от 20% готовы оформить кредит ВТБ и Россельхозбанк. Предложения "Райффайзенбанка" начинаются с 8,39%, "Альфа-Банка" — с 8,69%.

Ипотека у "ЦДС" — дело невыгодное, даже с учётом того, что она беспроцентная до конца строительства. Расчёт ведётся от базовой цены (выше на 17%, чем при ипотеке). На первоначальный взнос дают скидку около 5%, так что всё равно выйдет значительно дороже.

В офисе: один объект, два продавца

Офиса продаж "ЦДС" на объекте нет. Об этом мне сказали сотрудники компании. Поэтому я очень удивилась, увидев прямо у стройки консультационный пункт. Но оказалось, всё вёрно: "ЦДС" своё представительство рядом с ЖК "Чёрная речка" действительно не открывало. Там работает "ИЛЬИЧhome", входящая в холдинг "Группа Управляющих Компаний", который ранее владел участком нынешней застройки.

По условиям сделки, "ЦДС" расплатился с собственником участка квартирами в будущем комплексе. По словам сотрудника "ИЛЬИЧhome", за землю были переданы права примерно на треть всего жилья. И теперь эти квартиры по договорам переуступки продаёт управляющая компания.

Условия покупки, по словам специалистов, ничем не различаются, загвоздка тут лишь в том, что предложения у "ЦДС" и "ИЛЬИЧhome" разные. При желании ознакомиться со всеми вариантами квартир, придётся изучать сайты обоих продавцов.

Офисов "ЦДС" в городе несколько, я пообщалась с менеджером в пункте на Владимирской площади. Нигде я так и не смогла ознакомиться с макетом — его не существует. А в офисе застройщика мне даже не дали буклет.

На месте: настоящее и будущее

Район строительства ЖК "Чёрная речка" со стороны Белоостровской улицы — типичная промзона. Хотя бы потому, что прямо напротив строительства трёх первых корпусов находится бывшая электроподстанция №15. Тут тоже была промышленная территория, но производственные постройки бывшего завода "Климов" уже сносят. По адресу Белоостровская, 9 компания "ГринХаус", связанная с "Базис-СПб", намерена построить новый жилой комплекс.

Электроподстанцию тоже должны убрать: на её месте по Белоостровской улице планирует строить дома ЗАО "Эй энд Эй Групп" (входит в AAG). Но пока проект не представлен. Этот же застройщик владеет участком на набережной Чёрной речки, 1 — между ЖК "Riviere Noire" и Выборгской набережной. Но и по нему ничего толком не определено.

Из прочего "промышленного" вокруг строящегося ЖК — здания ГУП "ТЭК СПб" (теплоэнергетическая компания), НИИ "Вектор Н-8", НПО "Петротех" (производство крепежей), завод художественных красок "Невская палитра", несколько бизнес-центров, а также автозаправка прямо под окнами корпуса 1 "Чёрной речки".

Доминанта района — 24-этажное здание "Радуга" на Кантемировской улице, 12. Не самый привлекательный образец советского архитектурного стиля второй половины XX века. Сейчас помещения высотки занимают разные арендаторы. Эти серые панели фасадов будет хорошо видно, например, из части домов "Чёрной речки", особенно — из корпуса 1.

Самое привилегированное положение в квартале — у корпусов следующих очередей, начиная с третьей. Корпуса 4-6, а также отчасти 7-9, во-первых, расположены ближе всего к Чёрной речке и Неве, а во-вторых, будут выходить окнами на уже частично облагороженные другими застройщиками земли, памятники архитектуры и будущие школу и детсад.

Весной 2020 года ещё не было чёткого понимания, как лет через 5 станет выглядеть территория вокруг ЖК "Чёрная речка". Более или менее складывалась картинка лишь с южных и юго-западных границ участка: комплекс бизнес-класса от "Группы ЛСР" "Riviere Noire" строится, "Риверсайд" от Setl City на противоположном берегу Чёрной речки заселён, исторические здания со стороны Красногвардейского переулка, охраняемые государством как памятники архитектуры, тоже никуда не денутся, просто будут реконструированы.

Но как минимум три участка поблизости приобретут совершенно иной вид: два на Белоостровской, где будут строить "ГринХаус" и AAG, а также на набережной Чёрной речки, 1.

Если смотреть шире, то редевелопмент этой части "серого пояса" Петербурга продолжается. Через Кантемировскую улицу в полукилометре от ЖК "Чёрная речка" строится "Новый Лесснер" и "Притяжение", восточнее — на Большом Сампсониевском проспекте "Абсолют Строй Сервис" возводит "Георг Ландрин". Если идти на север, то на Студенческой улице уткнёшься в строящийся ЖК "TARMO" от "ЮИТа". Есть информация, что земля в непосредственной близости от Кантемировского моста по соседству с "Riviere Noire" уже тоже продана под жилой дом.

По данным на конец 2019 года в районе станций метро "Чёрная речка" и "Лесная" строилось около 400 тыс. кв. м жилья, но, по мнению экспертов, потенциал этой территории в ближайшие годы как минимум удвоится.

Отсюда вытекает три основные проблемы застраиваемого микрорайона, о которых я уже не раз писала в предыдущих обзорах, например, ЖК "Новый Лесснер" и ЖК "Притяжение": нехватка парковок, социальных объектов и загруженность дорог. Подробнее об этом — в следующих разделах.

Социалка: пора строить школы и сады

Потребности жителей ЖК "Чёрная речка", по идее, должны закрыть школа на 1320 мест и два детских сада с бассейнами на 530 малышей. Всё это будет возведено на территории квартала к 2024-2025 годам, вместе с последними очередями. По словам менеджера по продажам "ИЛЬИЧhome", соцобъекты "ЦДС" строит вместе с "ЛСР". Ещё один садик на 70 мест расположится на территории "Riviere Noire".

А теперь посчитаем. В ЖК "Чёрная речка" построят не менее 4 тыс. квартир. В "Riviere Noire" — 559. В заселённом "Риверсайде" уже существует 1382 квартиры. В расположенных неподалёку ЖК "Новый Лесснер" и "Притяжение" в общей сложности будет 4033 квартиры. Плюс запланированные ЖК от AAG и "ГринХаус", их вместимость пока не определена, но это тоже сотни жильцов. И на всех - одна общеобразовательная школа на 1320 учеников и одна начальная школа на 350 учеников в "Новом Лесснере".

Проблема нехватки социальных объектов в районе станций "Чёрная речка" - "Лесная" вскрылась в конце 2018 года, когда в правительстве города обсуждались проекты по Белоостровской улице. По подсчётам Смольного, только для двух задуманных там ЖК в общей сложности нужно 144 места в детсадах и 183 места в школах. Чтобы получить разрешение на строительство, девелоперам пришлось готовить изменения в проекты планировки территории. Предварительно было обещано, что на одном участке организуют сад на 75 воспитанников, на втором разместят два ДОУ на 75 мест и центр врачебной практики площадью 450 кв. м. Однако, что в итоге найдёт отражение в проектах строительства, до сих пор неизвестно.

Пока же это только в планах, поэтому в распоряжении будущих жильцов первых очередей ЖК в радиусе 1,5 километров 5 общеобразовательных школ, одна школа-интернат и несколько частных учебных заведений.

Детских садов в округе больше, ближайший к ЖК "Чёрная речка" — №10, до него меньше километра. До сада №21 — 1,1 км.

Консультативно-диагностическая поликлиника №1 Приморского района расположена за ст. м. "Чёрная речка", это в 20 минутах ходьбы. Офис врачей общей практики поликлиники №49 — на улице Сердобольской, в 15 минутах. Сама поликлиника немного дальше — в 2 километрах, туда идти около 25 минут. Плюс к этому примерно в 700 метрах от комплекса расположена детская больница Св. Ольги.

Транспорт: пробки будут расти

В часы пик район сильно загружен автомобилями. В пробках стоят Большой Сампсониевский проспект, Кантемировская улица, улица Академика Крылова, Ушаковский мост. Ближе к вечеру особенно затруднено движение по Ушаковской и Выборгской набережным, Кантемировскому мосту и да вообще по всем прилегающим улицам.

И чем больше вводится в строй ЖК на территории между станциями "Чёрная речка" и "Лесная", тем сложнее местным жителям будет попасть вечерами домой. Плюс к этому — нехватка парковок. В возводимых комплексах местами для машин в лучшем случае обеспечивается половина жильцов. Открытых стоянок в округе почти нет, а те, что есть, заняты автомобилями работников бизнес-центров.

С точки зрения близости к метро расположение не идеальное, но в целом хорошее. В пешей доступности две станции: "Лесная" красной ветки в 15 минутах и "Чёрная речка" синей — около 20 минут. Также до метро можно доехать на автобусах и маршрутках, которые в большом количестве курсируют прямо у ЖК по Белоостровской улице и Вазаскому переулку.

В перспективе планируется строительство станции кольцевой линии метро "Кантемировской". Согласно официальным данным, она должна расположиться у Кантемировского моста, а вестибюли разместят по разным берегам Большой Невки. Однако в настоящее время, сроки строительства не определены.

Инфраструктура: речка, телебашня и минимум магазинов

Близость ЖК к воде, конечно, привлекает. Особенно если верить обещаниям застройщика о потрясающих видах на реку из квартир верхних этажей. Но менеджер по продажам честно заметила: если и будет виден кусочек Большой Невки, то лишь в считанных квартирах. Минимальное расстояние от юго-западной границы участка до Большой Невки 260 метров. И на пути строятся или только планируются не менее высотные ЖК. Поэтому рассчитывать на завораживающий пейзаж точно не стоит.

Есть ещё сама Чёрная речка, но это не то что бы прям плюс локации. Росгидромет РФ классифицировал класс загрязнения реки как 4А (максимум — 5). Оно и понятно: на её берегах долгие годы находились промышленные предприятия. В воде высокий уровень содержания нитритного азота, меди, марганца и цинка. Хотя визуально река в районе впадения в Большую Невку выглядит прилично. При этом западная часть участка застройки попадает в водоохранную зону Чёрной речки, до берега 25 метров.

В радиусе 500 метров от ЖК зелени почти нет. Строгановский парк находится на противоположном берегу речки, идти минут 13-15. Примерно на таком же расстоянии с севера — Пионерский сад. Самая большая зелёная зона окрестностей — дендрологический парк Лесотехнического университета им. Кирова, до него 2 км.

Из окон ЖК будет хорошо видна телебашня ЛРТПЦ, она находится с юга на расстоянии 580 метров. Но пускай такая близость не пугает: ограничений на строительство жилья в этой локации выявлено не было.

Торговая инфраструктура в настоящее время развита не так хорошо, как хотелось бы. С другой стороны, а где её было развивать, когда в округе - старые промпостройки да бизнес-центры. Стоит подождать пару лет, и на первых этажах введённых ЖК появятся супермаркеты, сервисные центры, салоны красоты и кафе. Пока же центром притяжения остаётся ТРК "Европолис" в 20 минутах ходьбы от "Чёрной речки". Ближайшая "Пятёрочка" в полукилометре от ЖК. Ну и традиционно много кафе и небольших магазинов у станций метро.