ЖК “Притяжение”: с видом на реку и пробки

Когда-нибудь вокруг станции метро "Лесная" перестанут строить. Вероятно, лет через 5, когда существующие проекты завершатся и свободной земли не останется. Пока же бывшая промзона представляет собой стройплощадку. Всё ещё сложно представить, как эта территория будет выглядеть в ближайшем будущем. Вот, например, ЖК "Притяжение" от Setl City на углу улицы Александра Матросова и Выборгской набережной: застройщик планирует воплотить здесь "безупречный стиль в элегантном минимализме", объединить "классические архитектурные традиции с современными новаторскими идеями". Что скрывается за рекламными обещаниями и насколько проект соответствует престижности локации, узнавал тайный покупатель.

Проект: пункты пропуска, высокие потолки и один лифт

На земельном участке площадью 6,5 га строится семь 9-этажных корпусов, подземный паркинг, детский сад на 200 воспитанников и три поста охраны.

Пост охраны — любопытное решение проектировщиков, встречающееся даже в бизнес-классе не часто. Это отдельно стоящее одноэтажное здание между корпусами, своеобразное лобби, вестибюль или пункт пропуска. Попасть за забор на территорию ЖК можно будет только через три входа (если вы не на машине, конечно). Два из них с улицы Александра Матросова и один — с Большого Сампсониевского проспекта. В здании будет находиться круглосуточный пост охраны, стойка ресепшн с консьержем и место для встречи гостей с мягкой мебелью.

Семь корпусов разделены как бы на два дома, под каждым из которых — своя подземная парковка. Между домами открытая стоянка на 110 машин и пешеходная зона. Двор закрытый, под видеонаблюдением, высота забора — 1,8 метра. Внутри двора детские и спортивные площадки, зоны для отдыха. Но места там не то чтобы много: расстояние между корпусами в среднем составляет 36-40 метров. Этого достаточно, чтобы не заглядывать соседям в окна, но мало, чтобы разгуляться в плане благоустройства.

Корпуса строят из монолитного железобетона и кирпича, фасады будут навесными вентилируемыми с облицовкой керамогранитом. Окна — двухкамерный стеклопакет в металлопластиковых профилях, балконы и лоджии — витражные конструкции с одинарным остеклением. На последнее менеджеры особо акцентируют внимание, мол, при желании, всё остекление можно будет сдвинуть и получить открытый балкон. В каждой квартире предусмотрены места для кондиционеров.

Проект "Притяжения" разрабатывало ООО "Проектная культура". Setl City нередко сотрудничает с этой компаний. Например, они вместе работают на строительстве двух общежитий Академического театра Бориса Эйфмана. Корпуса было решено сделать в строгом стиле, сочетающем классику и современность. Основные цвета фасадов - белый и серый, но доминировать будут оранжевые вставки. Проект соседнего ЖК "Новый Лесснер" тоже создала "Проектная культура". Там цветовая гамма бежево-терракотовая, что должно гармонировать с обликом "Притяжения".

Подземный паркинг будет не самым вместительным: 692 машиноместа на 1583 квартиры. И это вместе с двойными местами, где можно установить подъёмники для машин. По факту же пространство под землёй нарезано на 554 прямоугольника.

Ещё 110 машиномест будут открытыми, между корпусами 3 и 4. Примерно четверть от этого рассчитана на сотрудников и посетителей офисов и салонов, которые разместятся на первых этажах. Остальные места окажутся за забором, на них будут претендовать только жильцы комплекса.

Коммерческие помещения разместятся лишь в некоторых секциях, выходящих на улицу Александра Матросова и Большой Сампсониевский проспект. Большую часть первых этажей решено было сделать жилой.

Отделка парадных, судя по рендерам, тоже будет сдержанной. На полу керамогранит, на стенах штукатурка, плитка и навесные панели. Есть ступени, что создаёт трудности для маломобильных людей, например, мам с колясками. Из плюсов — предусмотрено место для хранения велосипедов и детских колясок.

Наверное, самое странное решение этого проекта — всего один лифт на секцию. Да, грузоподъёмностью 1000 кг, спускается в паркинг и от хорошего производителя (поставщик ещё не определён). Да, на этаже в среднем по 4 квартиры. И всё-таки, на мой взгляд, проблем жильцам не избежать. Ведь лифты иногда ломаются. В первых секциях корпусов 5 и 7 аж по 6 квартир на этаже и по-прежнему один лифт на всех.

Потолки в ЖК высокие — от 3 метров на большинстве этажей до 3,2 метра на верхних. И этот факт радует, потому что во многих комплексах условного бизнес-класса, например, в ЖК "Новый Лесснер" через дорогу, застройщик не может предложить больше 2,75 м.

Сдать комплекс в эксплуатацию планируется во втором квартале 2021 года. На передачу ключей Setl City оставляет себе полгода, то есть все дольщики должны заселиться уже к новому 2022 году.

Отделка: "итальянский" стандарт от российских производителей

Как и во многих объектах Setl City, в ЖК "Притяжение" часть квартир сдаётся в черновом варианте, часть — с полной отделкой. Есть секции с квартирами только с отделкой, есть целые корпуса, куда даже дозаказать отделку от застройщика будет невозможно. Квартиры на чётных этажах только в цвете "Шоколад", на нечётных в цвете "Ваниль", и никак иначе.

В квартирах этого ЖК будет применяться стандарт отделки "Итальянские коллекции", введенный в Setl City в 2018 году. Стоит отметить, что с такой же отделкой сдаются дома комфорт-класса, и на мой взгляд, на бизнес она всё же не тянет. Например, если судить по шоуруму, не внушают доверия межкомнатные двери, да и обои под покраску для комплекса высокого класса могли бы быть поинтереснее.

В целом же, чистовая отделка от Setl City включает:

• металлические входные двери российского производства;
• обои под покраску российского производства из немецкого флизелина;
• ламинат Tarkett (производство Россия) 33 класса, пластиковый плинтус в цвет ламината;
• межкомнатные двери из российского МДФ с покрытием экошпон (Италия) и фурнитурой (Финляндия), хромированные ручки;
• раковина с тумбой (Россия/Чехия) и смесителем (Германия);
• акриловая ванна с декоративным экраном и смесителем (для студий — душевой поддон) от российского производителя Bach;
• унитаз (Россия/Чехия);
• керамическая плитка в санузлах на полу и стенах (от российских производителей Kerama Marazzi или "Нефрит-Керамика"), полы в санузлах с подогревом;
• радиаторы Purmo (Польша) или Prado (Россия).

Как и для всех комплексов Setl City, для "Притяжения" действует предложение по меблировке. Застройщик сотрудничает с "Первой мебельной фабрикой", которая в студию готова поставить комплект мебели за 150 тысяч, в однокомнатную квартиру — за 220 тысяч, в двухкомнатную и евро-трёшку — за 290 тысяч рублей. Предлагается выбор из 14 цветовых решений. Впрочем, как поясняют менеджеры, это совсем скромный вариант мебели и техники и вряд ли подойдёт под запросы обитателей жилья бизнес-класса.

Например, в 2-комнатной квартире за 290 тысяч можно обустроить кухню, гостиную или спальню и прихожую.

Комплект для кухни:

• кухонный гарнитур - корпус и фасады из ЛДСП, столешница, облицованная пластиком, мойка, смеситель, лоток для кухонных приборов, двухуровневая сушилка, мусорное ведро;
• варочная поверхность из стеклокерамики на 4 конфорки;
• встраиваемая вытяжка;
• духовой шкаф;
• обеденный стол.

Комплект для гостиной (на выбор):

• тумба под ТВ;
• комод;
• шкаф трёхсекционный.

Комплект для спальни (на выбор):

• каркас кровати с прикроватными полками;
• шкаф на две двери.

Комплект для прихожей:

• панель с полкой, крючками и тумбой для обуви;
• шкаф для одежды на одну дверь.

Квартирография: от студий до 4-комнатных хором

В 7 корпусах разместится 1583 квартиры. И к сожалению, мелкой нарезки на студии здесь избежать не удалось. Всего в ЖК запроектировано 328 студии, или 22% от общего числа квартир. И по этому показателю "Притяжение" ну никак не дотягивает до бизнес-класса. Потому что в комплексах бизнес-класса, по классификации агентства элитной недвижимости Knight Frank, студий должно быть не больше 5%, а лучше вообще 0.

И ведь студии здесь не какие-нибудь широкоформатные, а классические, свойственные для комфорт-класса, площадью от 25,8 кв. м. Планировки же остальных квартир выглядят приятнее. Можно выбрать классическую однушку, или евро-двушку с кухней в 20 кв. м, или вариант с двумя спальнями и 28-метровой кухней-гостиной, или даже роскошные варианты на 145 квадратов.

Санузлы в ЖК комфортной площади, в среднем 4-5 квадратов отводится для ванной комнаты, по 1,7-2 кв. м на туалет (но есть и по 4 метра!). Предусмотрены планировки с гардеробными, с мастер-спальнями (с личным санузлом), а на 9 этажах расположились квартиры с открытыми террасами, чтобы на закате смотреть на Большую Невку.

Цены и условия покупки

По стоимости ЖК "Притяжение" настоящий бизнес-класс. В студиях, например, цена квадратного метра превышает 180 тысяч. Квартира площадью 25,8 кв. м без отделки продаётся за 4,73 млн.

Студий в открытой продаже в середине февраля оставалось всего несколько штук, так же как и маленьких однушек. Обычно квартиры выводятся на рынок пачками, и те что были, уже раскуплены. Поэтому единственная 38-метровая однушка продавалась в феврале по переуступке за 6,7 млн, цены же на квартиры большей площади стартовали с 7,22 млн. Столько просили за 48-метровую двушку с отделкой на первом этаже.

Самая дешёвая двухкомнатная квартира продаётся за 9,6 млн. В ней 63,8 кв. м, кухня 15,7 кв. м, раздельный санузел, но нет чистовой отделки. Видовая 75-метровая евро-трёшка на верхнем 9 этаже в черновом варианте и с террасой обойдётся в 17,78 млн. То есть разброс — 150-234 тыс. за квадрат.

За меньшие деньги, если не гнаться за видом, можно приобрести трёшку с хорошей планировкой. За 12,66 млн продаётся квартира площадью 87 квадратов с тремя спальнями и 25-метровой кухней. Расположена она на 4 этаже и сдается без отделки. И это всего 145,5 тыс. рублей за кв. метр.

Поскольку цены сильно отличаются в зависимости от корпуса и этажа, сопоставить стоимость квартир с отделкой и без сложно. Но в рассмотренном мной примере отделка добавляла к цене примерно 11 тысяч за квадрат. Так, двушка площадью 71,47 кв. м без отделки на 7 этаже 5 корпуса продаётся за 10,75 млн, а идентичная квартира, но уже во 2 корпусе, на 8 этаже и с отделкой — 11,73 млн.

Самой дорогой квартирой, выставленной в продажу в феврале, была 111-метровая трёхкомнатная на 9 этаже с террасой. 27,16 млн без отделки.

Подземный паркинг в середине февраля в продажу выведен не был, но на него открыли бронирование. Сначала для клиентов "Премиум", потом для всех остальных. Цена — от 1,2 млн рублей.

При ипотеке и 100-процентной оплате даётся скидка 6% от базовой цены. Плюс в феврале действует акция: минус 100 тысяч при покупке однокомнатной квартиры, минус 300 — на двухкомнатную, минус 500 — на трёхкомнатную.

Ипотеку можно оформить во всех крупных банках страны. Ставка — от 7,5%. Под такой ежегодный процент готовы выдать в "Промсвязьбанке", если сумма кредита от 3,5 млн и первоначальный взнос от 20%. Банк "Открытие" при сумме займа от 4 млн готов оформить ипотеку под 7,85%, ВТБ — от 8,1%.

Бронь квартиры под ипотеку платная: 50 тыс. рублей на две недели. За это время ипотечный консультант помогает подать документы в банк. Залог полностью возвратный.

Возможно купить квартиру в рассрочку. Первый взнос от 20% выплачивается при подписании ДДУ. Следующий платёж вносится через год от даты подписания договора, а последний через два года, но не позднее 31 декабря 2021 г. При рассрочке за основу берётся базовая цена, но даётся скидка 6% на первый платёж. Соответственно, чем он выше, тем выгоднее покупка.

Паркинг можно купить только за полную стоимость. Рассрочки на него нет.

На объекте и в шоуруме

Несмотря на то, что сдать комплекс планируется во 2 квартале 2021 года, крыши корпусов ещё не видны. И это немного настораживает, особенно когда смотришь на все 12 этажей ЖК "Новый Лесснер", а ведь он сдаётся на полгода позже. Но Setl City сроки обычно не срывает, поэтому, как уверяют менеджеры, всё идёт по плану.

С менеджером по продажам пообщаться можно на объекте, он построен со стороны Выборгской набережной. Там же стоит макет. Но вот за примерами отделки — это в другие офисы. Посмотреть и потрогать ламинат, плитку и обои можно в офисах на Московском проспекте или на Кирочной, если нужен шоурум, то это в других строящихся ЖК. Например, "Pulse на набережной" или "ArtLine в Приморском".

Я отправилась в "ArtLine" на Торфяной дороге и была разочарована. Не самим шоурумом, там всё стандартно и понятно, а компетентностью сотрудников. Когда менеджер не может назвать даже класс износостойкости ламината (согласно информации от персонального менеджера, предоставленной позже, в данной отделке 33-й), это вызывает недоумение. С таким я столкнулась впервые.

Менеджер в офисе у ЖК "Притяжение" на Выборгской также отвечала не все вопросы по проекту, например, не знала о количестве лифтов и вместимости открытой парковки. Буклет оказался малоинформативен, поэтому важную информацию мне приходилось уточнять у персонального менеджера по электронной почте.

Застройщик: лидер рынка

О Setl City знают все. Застройщик входит в холдинг Setl Group, имеет эксклюзивного брокера своих проектов — компанию "Петербургская недвижимость" и является одним из лидеров по объёму строительства. Скорее даже так: он единственный в последние годы борется за первое место с другим мастодонтом петербургского рынка — с "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".

В 2019 году Setl City обогнал конкурента, сдав в общей сложности за год почти 688 тыс. кв. метров жилья. Так, в прошлом году компания достроила ЖК "МореОкеан", "Петровский квартал на воде", "Невские паруса", "Палацио", очереди в "Солнечном городе" и "Чистом небе", сдала "GreenЛандию 2" в Ленобласти.

Свои жилые комплексы, а иногда целые кварталы комплексной застройки, Setl City сдаёт вовремя, иногда даже с опережением сроков. Так вышло, например, с ЖК "МореОкеан", где дольщики получили ключи на 5 месяцев раньше. Становится застройщик и лидером спроса в Петербурге. По данным Росреестра, в третьем квартале 2019 года жилые дома холдинга Setl Group стали самыми продаваемыми.

И если у большинства дольщиков ассоциации с Setl City приятные, то градозащитники компанию недолюбливают. Активисты до сих пор не могут простить застройщику ЖК "Полюстрово парк", ради которого пришлось пожертвовать зелёными насаждениями. Возмущает их застройка завода "Светлана" ("вместо уютного места создаётся подобие Мурино"), охранной зоны Пулковской обсерватории, снос дом Чистякова в Дегтярном переулке и высотный ЖК "Риверсайд", который, по мнению некоторых петербуржцев, испортил панораму Большой Невки.

В феврале 2020 года градозащитники пришли с пикетами к офисам и строительным площадкам Setl City. Они протестуют против сноса дома Басевича на Петроградской стороне.

Но подобные выступления девелопера не трогают, он работает в соответствии с градостроительными нормами и разрешениями. И продолжает строить свои ЖК как на окраинах, так и на козырных локациях, приближенных к центру. В его портфеле есть и дома комфорт-класса, и бизнес-класса, и даже элитная недвижимость. В 2019 году было выведено на рынок новое предложение — апартаменты сегмента комфорт-плюс «ArtLine в Приморском».

Конечно, претензии к качеству строительства на форумах встречаются. У кого-то потекли лоджии, кто-то получил кривые стены, где-то через пару лет после сдачи начала отваливаться фасадная штукатурка и регулярно ломаться лифты. Но при том объёме строительства, что выдаёт ежегодно Setl City, не обойтись без помарок и небольших огрех. Чаще всего их причиной становится человеческий фактор. Подробнее о частных жалобах на квартиры от этой компании я писала в обзорах ЖК "PULSE на набережной", ЖК "Палацио" и ЖК "Москва".

Локация: за и против

Территория вокруг станции метро "Лесная", наверное, самая активно развивающаяся бывшая промзона в Петербурге. Действующих крупных предприятий тут почти не осталось, всё когда-то вредное вывели с этой территории и застраивают жильём. У этого явления есть как преимущества, так и ощутимые недостатки.

Среди плюсов — новые красивые ЖК, которые приходят на смену ветхим промышленным постройкам. Застройщики возводят целые кварталы, и это ЖК высокого комфортного класса, в некоторых случаях бизнес-класса, как, например, "Георг Ландрин", "G9" или тот же "Притяжение". Окружение здесь будет однородным, контингент приятным, дворы обустроенными. Подсветка фасадов, новые салоны, магазины и офисы на первых этажах комплексов — всё это должно преобразить район "Лесной".

Правда, единого архитектурного настроения у микрорайона не будет. Каждый новый ЖК строится по индивидуальному проекту, который не всегда согласуется с дизайном соседа. Плюс на территории всё ещё остаются старые строения, среди которых можно встретить и стиль модерн, и конструктивизм, и сталинки, и даже типовое советское жильё.

Вот, к примеру, "Притяжение" с востока граничит с объектами культурного наследия, зданиями завода "Новый Лесснер" 1910-х годов постройки. С юга участок Setl City подпирают постройки предприятия "Компрессор", там тоже скоро начнут строить жилые дома. Окна комплекса выходят на торговые постройки 1965 года и прядильно-ниточного комбината "Красная нить".

С точки зрения близости центра и транспортной доступности локация удачная. По оценкам экспертов, покупка квартиры в этом месте — неплохое вложение денег. Как говорят аналитики ГК «Пионер», в районе станции метро «Лесная» цены растут на 6–8% в год. И если, согласно предсказаниям журналиста Ильи Варламова, в спальных районах на окраинах квартиры скоро потеряют свою ценность, то с жильём в такой близости к центру города подобного ещё долго не случится.

Но теперь о минусах масштабной застройки этой ограниченной территории. Во-первых, пробки. Большой Сампсониевский проспект, Кантемировская улицы, Выборгская набережная в часы пик стоят в плотных заторах. Из-за этого затруднено движение и на прилегающих мелких улицах, в том числе односторонней Александра Матросова, на которую выходит ЖК "Притяжение".

Во-вторых, нехватка парковочных мест. Подземный паркинг в комплексе от Setl City рассчитан на 692 места (это если установить подъёмники, так-то 554) плюс 110 на поверхности. В соседнем ЖК "Новый Лесснер" для первой очереди — всего чуть меньше 700 машиномест. В общей сложности в пределах двух комплексов можно припарковать 1400 автомобилей. При том как жить в строящихся вдоль улицы Александра Матросова 11 корпусах будут больше 2600 семей. А если в семье не одна машина? И ведь это данные только по двум ЖК, а их в районе "Лесной" с десяток.

В-третьих, перспективная нехватка социальной инфраструктуры. В "Притяжении" строится детсад на 200 воспитанников, в "Новом Лесснере" — на 125 и плюс начальная школа на 350 учеников во второй очереди. Но покроет ли это потребности двух крупных ЖК? Имеющиеся детсады и школы едва ли вместят всех желающих с соседних комплексов. То же самое с больницами и поликлиниками. Более подробно о ситуации с социальной инфраструктурой я писала в обзоре ЖК "Новый Лесснер".

Инфраструктура: дороги, сады, магазины

Тут всё просто: для автомобилистов от ЖК короткая дорога на Петроградскую сторону — 5-6 минут через Кантемировский мост. До центра города 12 минут, и ты на Дворцовой площади. До КАД около 20 минут. У пешеходов путь до станции метро "Лесная" займёт 12-15 минут, за полчаса можно дойти до железнодорожной станции "Ланская", а оттуда уехать, например, в Сестрорецк.

В бывшем промзоне не то чтобы очень зелено, но при желании до парков спокойно можно прогуляться пешком. Сад Александра Матросова находится всего в полукилометре от комплекса, но он маловат. До Сампсониевского сада чуть больше километра, полтора — до Полюстровского сада. А на другой стороне Большой Невки раскинулся Ботанический сад.

Близость к реке не сулит особой свежести и лёгкости дыхания. Выборгская набережная загружена автомобилями, отсюда повышенная концентрация выхлопных газов и пыль. А ветер всё это будет задувать прямиком в окна к жильцам "Притяжения". Может, хоть до верхних этажей не долетит, где расположатся видовые квартиры с открытыми террасами.

В районе есть маленькие магазинчики и супермаркеты, но центром притяжения всё равно остаётся ТРК "Европолис", который находится на Кантемировской улице в 20 минутах ходьбы от ЖК. Там есть всё, что может понадобиться горожанину: рестораны, фастфуд, кинотеатр, детский парк отдыха и множество магазинов на любой вкус.