ЖК "Riviere Noire": дорогие квадраты между тихой речкой и шумной набережной

Кажется, ни одна новостройка в окрестностях Чёрной речки не может избежать упоминания своего местоположения в названии. Меньше всего заморачивались в ЦДС и просто нарекли свой ЖК "Чёрной речкой". В "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" шагнули чуть дальше и перевели это словосочетание на французский язык. А раз перевели, придётся соответствовать. Описание комплекса "Riviere Noire" источает изысканность, утончённость и запах свежих круассанов. Но одно дело — красноречивое описание, другое — осязаемая реальность. Тайный покупатель отправился на место строительства и узнал, есть ли хоть что-то французское в комплексе от российского застройщика в российской промзоне.

Проект: с футбольным полем под окнами

На набережной Чёрной речки "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" строит три здания на 559 квартир. Два дома вдоль Красногвардейского переулка будут 10-этажными, одинокий третий корпус в юго-восточной части участка — 11-этажный. В основе — монолитная технология с вентилируемыми фасадами. В отделке лицевых фасадов используется архитектурный бетон, со стороны дворов будет штукатурка по утеплителю.

Проект разработала архитектурная мастерская Евгения Подгорнова "Интерколумниум". Компания с почти 30-летней историей создала десятки кварталов, бизнес-центров, спортивных комплексов, гостиниц и даже выступила автором концепции павильона атомной энергии на ВДНХ. В Петербурге, например, мастерская "нарисовала" ЖК "Привилегия", "Grand House", "Esper Club", "Дом на Кирочной" и ЖК "Риверсайд", который уже построен на противоположном берегу Чёрной речки. Так что новый комплекс от "Группы ЛСР" в стиле модернизм с орнаментом на фасадах должен дополнить единую архитектурную картину места.

Парадные будут выполнены в урбанистическом стиле с преобладанием светлых цветов. Входные двери с остеклением на уровне земли, на стенах и полу керамогранит, на лестничных площадках и у лифтов светодиодное освещение с датчиками движения. Установят по два лифта Otis на каждую секцию, пассажирский и грузопассажирский.

В качестве плюсов новостройки:

• увеличенные окна — 1,7 метра в ширину и 1,8 в высоту (на 10 этаже 2,4 м);
• двери балконов и лоджий начинаются на уровне чистового пола;
• потолки 3 метра на последних этажах и 2,7 м на типовых;
• дополнительная звукоизоляция между санузлом и комнатами за счёт двойной перегородки;
• 4-ступенчатая очистка воды, включая обеззараживание ультрафиолетом;
• счётчики тепла, воды и электричества, возможность установить видеодомофон;
• сплит-шахты для установки кондиционеров.

Почти всё это актуально лишь для двух первых корпусов, которые застройщик определяет как чистый бизнес-класс. Третий корпус решили сделать попроще. Здесь не идёт речи о 4-ступенчатой системе очистки воды, видовых квартирах на верхних этажах, трёхметровых потолках и даже для кондиционеров там не шахты, а лишь места для установки сплит-систем на балконах. Существенная разница и в отделке квартир.

Подземный паркинг на 212 машиномест построили под первым домом. Плюс ещё 93 места и зарядную станцию для электромобилей организуют на гостевой стоянке у корпуса 3. Внутренний двор закроют от посторонних и машин, попасть на территорию можно будет с помощью электронного ключа, на стоянку — через шлагбаум. По периметру ведется круглосуточное видеонаблюдение. При желании изображение с камер можно вывести на смартфон.

Обычно в таком удачном месте, где земля фактически золотая, на небольшой участок пытаются впихнуть максимум жилья, оставляя минимально необходимое по нормам пространство для прогулок и отдыха. В "Riviere Noire" всё иначе. Здесь нашлось место даже для спортивного стадиона. Вероятно, всё дело в историческом бэкграунде места.

Комплекс строится на земле футбольного стадиона "Луч". В конце 2017 года 2,5 га выкупила "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад". Под спортивную функцию решили оставить 0,8 га. В результате за двумя первыми корпусами будет организована отдельная зона со стадионом для игры в футбол и хоккей. Помимо этого на территории удалось запроектировать детские площадки и небольшой сквер.

Все три корпуса по ДДУ сдаются во втором квартале 2021 года. В мае 2020, за год до этого, нет никаких опасений, что что-то пойдёт не по плану. Дома возведены под крышу, рабочие приступили к внутренним работам и отделке фасада. Даже в выходной день за строительным забором кипит активная деятельность.

Квартиры: новая отделка

В комплексе 559 квартир. Самый большой корпус — первый, в нём 288 планировок. Во втором 162, в третьем 109. Первые этажи отданы под коммерцию, поэтому жилье начинается со второго. Передать ключи дольщикам застройщик обязуется до конца 2021 года.

Часть квартир в корпусах 1 и 2 сдаются с улучшенной отделкой. А вот в третьем доме жилье будет передаваться дольщикам с отделкой класса "комфорт", отказаться от которой нельзя. Квадратные метры там изначально стоили дешевле, поэтому и раскупили их быстрее всего.

В отделку "комфорт" у "Группы ЛСР" традиционно входит:

• ламинат 32 класса в комнатах и на кухне;
• плитка на полу и стенах в санузлах;
• виниловые обои под покраску;
• плитка на полу балкона/лоджии;
• межкомнатные двери в цвет ламината;
• тёплый пол в ванной комнате;
• сантехника в ванной комнате и санузле.

Бизнес-отделка выглядит солиднее. По словам менеджера, её разработали совсем недавно, впервые она будет применяться именно в ЖК "Riviere Noire", поэтому ни шоурума, ни фотографий у компании нет. Дольщикам остаётся полагаться лишь на описание от застройщика.

Отличительные черты улучшенной отделки квартир:

• паркетная доска типа Tarkett/Upofloor с МДФ-плинтусом в комнатах и прихожей;
• керамическая плитка на полу кухни;
• тёплый пол в ванной комнате;
• плитка на полу и стенах в санузлах;
• шпонированные межкомнатные двери с фурнитурой из дизайнерских коллекций (в санузлы глухие, в комнаты — со стеклом);
• металлические двухлистовые входные двери с отделкой панелью МДФ и двумя замками;
• флизелиновые обои под покраску на стенах;
• электророзетки с дополнительными секциями для роутера wi-fi;
• более качественная сантехника и мебель в ванных комнатах — раковина с подвесной тумбой, смеситель с керамическим картриджем, акриловая ванна на металлическом каркасе.

Но с такой отделкой сдаются не все квартиры в 1 и 2 корпусах. Например, в доме 1 чистовая отделка выполняется в 3 секции, в доме 2 — во второй.

Планировки и цены: с паркингом дешевле

Если верить сайту компании, в середине мая в продаже осталось всего 57 квартир. Однако есть нюансы. По словам менеджера, онлайн не видны квартиры, которые находятся в брони. А бронь не означает 100-процентную покупку. "Застолбить" объект может любой человек по телефону на 3 дня, чтобы просто подумать. Застройщик не выводил в свободную продажу видовые квартиры на 10 этажах корпусов 1 и 2. Однако купить всё равно можно: открывают их "индивидуально под клиента".

Как по мне, квартирография и планировки — не самая сильная сторона ЖК "Riviere Noire", особенно если держать в уме, что это бизнес-класс. Из существенных минусов — отсутствие гардеробных и маленькие санузлы (по 1,5 кв. метра на туалет даже в двух- и трёхкомнатных квартирах). Есть двухкомнатные варианты с одним совмещённым санузлом или 9-метровой кухней, есть однушки с комнатой площадью меньше 10 кв. м и большие квартиры с пятиугольными спальнями изломанной формы.

Цены в комплексе соответствуют высокому статусу. 34-метровая однушка с отделкой во втором доме, например, стоит 7,6 млн, а это больше 220 тысяч за кв. метр. Стоимость двушек в мае 2020 стартовала с 9,62 млн за 56 кв. м (171 тыс. за квадрат). Двушку побольше, на 68 кв. м, можно купить за 12,56 млн (183 тыс. за квадрат).

И это согласно ценам на сайте. Но не верьте глазам своим, всё не так прозрачно. Чтобы купить двухкомнатную, трёхкомнатную квартиру или евротрёшку в домах 1 и 2 по цене, указанной на сайте, придётся выложить ещё минимум 2 млн рублей за парковочное место. Таковы условия акции от застройщика, анонсированной как "С паркингом — выгоднее". Не нужен паркинг — плюсуй к цене ещё 800 тыс. рублей. Проще говоря, чтобы купить трёшку площадью 74,4 кв. м в доме 1 за 13,62 млн (183 тыс. за квадрат), нужно добавить ещё 2 млн на парковочное место. Без паркинга эта же квартира будет стоит 14,42 млн (почти 194 тыс. за квадрат).

Менеджер по продажам при первом нашем с ней общении об этом факте умолчала, "особенности" выяснились позже. Впрочем, она заметила, что до 29 мая можно согласовать покупку квартиры без паркинга, но по минимальной цене. В июне всё вернётся на круги своя.

Продаются в подземном этаже первого дома и кладовые. Диапазон цен — от 470 тыс. за 3,9 кв. м до 1,7 млн за 21 кв. м.

Если сравнивать цены на квартиры в ЖК "Riviere Noire" с ближайшим конкурентом ЖК "Чёрная речка", то комплекс от "Группы ЛСР" проиграет объекту от ЦДС. Вот, к примеру, евро-двушка без отделки в "Ривьер" площадью 42,4 кв. м на 2 этаже дома 1 продаётся за 8,18 млн рублей. В "Чёрной речке" однокомнатная квартира на 43,4 кв. м так же на 2 этаже корпуса 3 стоит 6,62 млн. А за 7,54 млн там можно приобрести 50-метровую евро-двушку. При этом сдача этого корпуса "Чёрной речки" всего на квартал позже, чем домов от ЛСР. Подробнее о комплексе ЦДС я писала в этом обзоре.

Условия покупки: без бесплатной рассрочки

По покупке квартиры всё стандартно: 100-процентная оплата, ипотека, рассрочка. Если сумма кредита меньше 8 млн, а первоначальный взнос хотя бы 20%, до конца года можно получить ипотеку с государственной поддержкой под 6%. По этой программе уже работают большинство банков. В случае, если одно из условий не выполняется, ставка составит 9-9,5% годовых.

Рассрочка у застройщика на этом объекте трёх видов:

• краткосрочная — на 3 месяца. 10% вносится на аккредитив сразу, оставшаяся сумма через 3 месяца. Удорожание квартиры на 1 тыс. рублей за кв. метр;
• классическая — до окончания строительства, то есть до 30 июня 2021 года. Первоначальный взнос — от 10%, на остаток единоразово начисляется 14%, выплачивается равными ежемесячными или ежеквартальными платежами;
• рассрочка 50/50 в два платежа. Первая половина сразу на аккредитив, второй платеж в конце строительства, в июне 2021 года. На второй платёж начисляется 14%.

Машиноместа и инвентарные боксы продаются путем приобретения пая в гаражно-строительном кооперативе. Парковку также можно приобрести в рассрочку. Первоначальный взнос 15% (315 тыс. от 2 млн рублей), вступительный взнос в ГСК 7,5 тыс., далее 12 платежей по 148,75 тыс. Удорожание машиноместа — 100 тыс. рублей.

Забронировать квартиру можно бесплатно по телефону. Сначала, если нет окончательного решения, на 3 дня, затем на 14 дней для оформления ипотеки.

Застройщик: в погоне за количеством

ООО "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" — это гигант, мастодонт и просто лидер строительного рынка Петербурга. Иногда он, конечно, проигрывает по объёмам текущего строительства в регионе другому титану — Setl Group, но в целом о "Группе ЛСР" знают все. В жилых комплексах застройщика живут десятки тысяч людей, поскольку за четверть века работы компания построила в разных регионах России уже 600 домов.

Дипломами с профессиональных конкурсов, полученных "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", вероятно, можно завесить стены одного многоэтажного ЖК: компания не раз называлась "Строителем года", "Лидером строительного качества", "Надёжным застройщиком России", объекты номинировались в Urban Awards и "КАИССА". В группу входят компании по производству стройматериалов, так что всем необходимым ЛСР обеспечивает себя сам.

При таких масштабах строительства не удивительно, что некоторые клиенты оставались недовольны. Основной вал претензий к качеству передаваемых дольщикам квартир. Жильцы "Цветного города" и ЖК "Cinema" на форумах жалуются на некачественную отделку, отвалившуюся плитку в санузлах и вздувшийся линолеум. Собственники "Малой Охты" и "Шуваловского" рассказывают о плохой шумоизоляции, и очень многие — о нежелании застройщика оперативно устранять недостатки и брак.

Но всё это — в объектах комфорт-класса, а что насчёт "бизнеса" и "элит"? Там недовольных клиентов куда меньше. Были, конечно, если верить форумам, небольшие недочёты при приёмке квартир в ЖК "Три ветра", но разгромных отзывов мне найти не удалось.

Моё личное мнение — "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" не слишком заморачивается над архитектурным обликом своих ЖК, особенно класса "комфорт". Объекты, ориентированные на массового потребителя, в большинстве своём однотипны, безлики и ничем не привлекают. Взять хотя бы ЖК "Цивилизация" или "Калейдоскоп", или "Заповедный парк", "Новую Охту", "Шуваловский". Нечто подобное стоит сказать и о некоторых комплексах бизнес-класса, например, ЖК "Морская набережная".

Другое дело — элитное жильё. Можно сколько угодно спорить о вкусах, но индивидуальность каждого такого комплекса очевидна. Для своих объектов класса "бизнес" и выше застройщик заказывает дизайн-проект. Один из самых ярких примеров — ЖК "Русский дом" на углу улицы Короленко и Баскова переулка, проект которого разработала архитектурная мастерская "Евгений Герасимов и партнеры".

Расположение: в тиши Чёрной речки

Первое впечатление от локации напрямую зависит от того, с какой стороны начать осмотр стройки. Вот, например, Выборгская набережная — вечно шумная, загруженная автомобилями, загазованная дорога вдоль Большой Невки. Меньше всего хочется ассоциировать своё постоянное место жительства с такой атмосферой. Ближе всего к набережной в ЖК "Riviere Noire" расположен дом 3, но расстояние 120 метров позволит жильцам оградить себя от шума и пыли.

А можно подойти к строящемуся комплексу со стороны Чёрной речки или углубиться в зелёный сад у Дачи Головина. Там суета отступает, грохот дороги уже не заглушает пение птиц.

Застраиваемый участок удалён от Выборгской набережной и одной стороной выходит на берег Чёрной речки, с другой — закрыт существующими зданиями, а северо-восточными фасадами глядит на Красногвардейский переулок и другую стройку. Место кажется крайне удачным. Комплекс бизнес-класса выглядит здесь кстати: ветхой жилой застройки нет, по соседству уже стоит новенький "Риверсайд" от Setl City, рядом строится ещё один квартал высокого уровня "Чёрная речка", вид из окон — на реку или архитектурные достопримечательности, например, Дачу Головина. Даже обилие бизнес-центров как бы намекает: здесь обитают деловые образованные люди.

Единственное, что смущает — остатки промзоны. Особенно остро она чувствуется на Красногвардейском переулке. Там по-прежнему работает мебельное производство, находятся какие-то склады и подразделение "Водоканала Санкт-Петербурга". Плотнее всего соседствовать с ним будет дом 3, и от этого соседства никуда не деться.

"Серый пояс" в этом районе быстро становится жилым и благоустроенным. Большинство предприятий съехало, взять хотя бы завод "Климов", на месте которого строится ЖК "Чёрная речка". Поблизости ещё работают ЗАО "Безопасные Технологии" (проектирование и строительство промоборудования), НПО "Петротех", НИИ "Вектор", завод художественных красок "Невская палитра" и несколько других мелких компаний. Никакого вредного производства в районе уже не осталось.

Ближайшее окружение ЖК "Riviere Noire" почти определено. Рядом свободную территорию застраивает Setl City. Большинство оставшихся построек реконструируют — как исторические здания бывшего завода "Ильич" со стороны Красногвардейского переулка. Или продолжат использовать по назначению — как помещения "Водоканала" и бизнес-центры.

Под вопросом только участок на набережной Чёрной речки, 1, прямо рядом с Выборгской набережной. Там как раз находится двухэтажное здание, построенное в самом начале XX века как Воспитательный дом. В конце 2019 года шла речь о передвижении этого здания ближе к Даче Головина и строительстве на этом месте нового жилого комплекса от AAG. Власти Петербурга даже предварительно согласовали такую "перестановку", проект ЖК был представлен, но официальной информации и дате начала работ пока не поступало.

Транспорт: до метро — пешком, по набережной — с ветерком

Метро хоть и не в ближайшем доступе, идти до станции синей ветки "Чёрная речка" 1,5 километра, но путь этот приятный — вдоль реки, мимо Строгановского парка. Есть вариант пройти 2 км до станции "Лесная" красной ветки, но уже рядом с шумными дорогами.

Автобусы около ЖК "Riviere Noire" не ходят, ближайшие остановки в 7-9 минутах ходьбы. С той, что на набережной Чёрной речки, можно доехать до "синей" станции, с остановки на Кантемировской улице до красной. Но будет это всего минут на 5-10 быстрее, чем пешком.

Для автомобилистов путь открыт в любом направлении. Через Кантемировский мост — на Петроградку, по Выборгской набережной и Приморскому проспекту — до ЗСД, по Кантемировской улице — в сторону Пискарёвки и КАД. До Финляндского вокзала на машине ехать около 15 минут, до Московского 20 минут, до аэропорта "Пулково" по платной дороге полчаса, через центр города добираться около 50 минут.

В 2018 году говорилось о возможном строительстве нового автомобильного моста через Чёрную речку в створе Сердобольской улицы с подключением к набережной Черной речки и Ушаковской набережной. Необходимо это для улучшения транспортной обстановки, ведь "серый пояс" застраивается, машин становится больше и Чернореченский мост с Головинским мостом в часы пик не справляются.

Инициатором строительства выступила компания Setl Group, которая построила на Ушаковской набережной "Риверсайд". Но дальше дело не пошло. За почти два года новой информации о строительстве переправы не появлялось.

Вопрос с парковкой первое время не должен слишком беспокоить жильцов "Riviere Noire", даже несмотря на то, что на 559 квартир в комплексе предусмотрено 295 машиномест. В округе несколько бизнес-центров с собственными автостоянками, в том числе гостевыми, есть место для машин по обочинам прилегающих улиц. Но совсем рядом строится ЖК "Чёрная речка", в котором паркинг тоже предусмотрен не для всех. И вот когда этот крупный квартал будет полностью заселён, нехватки парковочных мест не избежать. Решения этой грядущей проблеме пока нет. Можно лишь предложить дольщикам думать об этом уже сейчас и искать варианты.

Социалка: всё будет рядом, но может не хватить

Дольщикам ЖК "Riviere Noire" повезло: у них под боком построят новенькую школу на 1320 мест и два детских сада с бассейном на 530 малышей. Появится это на территории квартала "Чёрная речка" от ЦДС, но со стороны Красногвардейского переулка, то есть буквально в 100 метрах от комплекса "Группы ЛСР". Однако придётся подождать несколько лет. Возведение социальных учреждений намечено на 2024-2025 годы.

На территории "Riviere Noire" появится детсад на 70 воспитанников, он будет частным. Но с учётом соседних дошкольных учреждений, потребности жильцов 559 квартир должны быть покрыты.

Но есть и пессимистичный вариант развития событий. После заселения всех строящихся в округе комплексов (а это несколько тысяч новых жильцов), социальная инфраструктура перестанет справляться. Даже петербургские власти опасаются такого сценария, поэтому буквально обязали застройщиков, приходящих на эту территорию, включать в свои проекты детские сады и школы, и с нормальной вместимостью, а не символические на пару десятков человек. Подробнее об этом я писала в обзоре ЖК "Чёрная речка".

А вот о медобслуживании растущего населения пока никто особо не задумывается, ни власти, ни девелоперы. Сейчас в непосредственной близости от ЖК никаких государственных поликлиник нет. Офис врачей общей практики поликлиники №49 находится в 1,5 километрах на Сердобольской улице, поликлиника №14 — в 2 км на Тобольской улице, до детской поликлиники №11 на Большом Сампсониевском проспекте 1,7 км. И есть большие сомнения, что они потянут серьёзный прирост пациентов, который планируется в районе.

Но есть и плюсы: в округе работают детская больница Св. Ольги и многопрофильный центр Петербургского государственного педиатрического медуниверситета.

Окружение: гулять — на острова

Эта часть Приморского района десятилетия развивалась как промышленная, поэтому не удивительно, что с благами цивилизации и благоустройством тут пока не особо. Крупных торговых центров в ближайшем доступе здесь нет. На противоположном берегу Большой Невки работает ТЦ "River House", в нём расположен супермаркет "Окей", магазин техники и электроники, пару ресторанов, магазинов да развлекательная площадка для детей. Но этот комплекс не для шопоголиков. За существенными покупками и длительным прогулками по магазинам придётся ехать, например, до "Европолиса" на Полюстровском проспекте. Это 2,5 км от ЖК.

Все общепиты ближе к Кантемировской улице, станциям метро или уже на Петроградке. Кинотеатр на "Пионерской", до него чуть больше 3 км. Зато прямо в соседнем бизнес-центре расположен фитнес-центр с бассейном.

Зелени рядом с "Riviere Noire" не то чтобы много, но промышленный и строительный пейзаж скрашивает Головинский сад. На пути к метро "Чёрная речка" есть Строгановский сад да и набережная Чёрной речки вполне живописна. Зато совсем рядом находятся "элитные" зелёные острова — Каменный с парком "Тихий отдых" (в полутора километрах, стоит только перебраться через Большую Невку), Елагин с ЦПКИО и Крестовский с Приморским парком Победы. На правом берегу Большой Невки ближайший крупный парк на Большом Сампсониевском проспекте у Лесотехнического университета им. Кирова.