ЖК “Кантемировская 11”: рядом с метро и железной дорогой

Выборгский район, некогда такой промышленный и неприглядный, теперь изобилует новыми жилыми комплексами разных мастей. Вместо обшарпанных заводов выросли новостройки комфорт- или бизнес-класса. Вот и на пересечении Кантемировской улицы и Большого Сампсониевского проспекта до 2020 года находились производственные здания авиамоторного предприятия "Климов". А уже в 2022 году готовятся к сдаче и заселению несколько корпусов нового ЖК от крупнейшего в России застройщика — группы компаний "ПИК".

ЖК "Кантемировская 11" построен ещё не полностью, но уже сильно преобразил локацию. В том, что предлагает столичный застройщик в Выборгском районе Петербурга, и как о его прежних успехах отзываются клиенты, разбирался тайный покупатель.

Что строят

Группа компаний "ПИК" купила участок на пересечении Кантемировской улицы и Большого Сампсониевского проспекта в 2019 году. ЖК "Кантемировская 11" состоит из 7 жилых корпусов высотой от 9 до 13 этажей, двух наземных паркингов, детского сада на 150 малышей и начальной школы на 300 учеников. В домах разместится 1525 квартир.

Строится комплекс в несколько этапов:

• 1 этап — жилые корпуса 6 и 7 в общей сложности на 339 квартир, наземный паркинг на 397 машиномест, передача ключей до 30 ноября 2022 года,
• 2 этап — жилые корпуса 1, 2, 4 в общей сложности на 352 квартир, передача ключей до 28 февраля 2023 года;
• 3 этап — жилой корпус 3 на 497 квартир, передача ключей до 31 июля 2023 года, и наземный паркинг на 397 машиномест, сдача до 31 июля 2024 года;
• 4 этап — жилой корпус 5 на 337 квартир, передача ключей до 31 декабря 2024 года.

Детский сад сдают в 4 квартале 2023 года, а вот сроки передачи городу школы пока не определены.

Поскольку паркинг решили вынести в отдельные здания, на -1 этаже разместятся кладовые. Площадь этих помещений — от 3 кв. м, спускаться к ним можно будет на лифте.

Большая часть первых этажей корпусов отдана под коммерцию. Поскольку у коммерческих помещений свои требования к площадям, во входных группах будут высокие потолки — 3,6 метра. Но даже в корпусах, где первые этажи оставили жилыми, МОПы тоже сделали просторными: в квартирах на первом этаже потолки высотой 3,3-3,5 метра. При этом на типовых этажах высота потолков с чистовой отделкой составляет всего 2,68 метра.

Входы без ступенек и пандусов оборудуют с двух сторон — с улицы и со стороны двора. Застройщик обещает установить IP-домофоны с камерами, управлять которыми можно через приложение на смартфоне.

Между корпусами 1, 2, 3 и 4 расположится закрытый двор с детскими и спортивными площадками. Там же высадят взрослые деревья и организуют пешеходный бульвар. Еще одна игровая зона построена около Большого Сампсониевского проспекта. Рядом разместилась спортивная площадка с футбольными воротами.

Квартиры передаются дольщикам с чистовой отделкой. Цветовой вариант один, в нейтральных светлых тонах. Чистовая отделка традиционно включает в себя ламинат, обои под покраску, подоконники, плинтусы, натяжной потолок с выводами под светильники, розетки и выключатели, плитку в мокрых зонах и сантехнику.

Образовательный центр, состоящий из детского сада и начальной школы, решили частично расположить в историческом здании, которое досталось ГК "ПИК" вместе с участком. Раньше это была сборочная мастерская автомобильной фабрики "Русский Рено", построенная в 1916 года. Теперь её реконструируют, а снаружи пристроят новые секции. В реконструированном здании планировалось разместить в том числе актовый зал и столовую. В школе также оборудуют театральный зал, бассейн и спортзал, который даже обещали украсить граффити, отсылающими к истории мастерской. Безопасность учеников будет обеспечивать пропускная система.

К октябрю 2022 года на участке уже построены 6 из 7 корпусов и один паркинг. Вторая наземная парковка, части школы и детского сада были в процессе возведения. А вот для корпуса №5 даже не была расчищена территория — на месте предполагаемого жилого дома ещё находится одно из зданий бывшего завода "Климов". Ожидается, что последний корпус начнут строить в конце 2022 года. А полностью ЖК будет готов в начале 2025 года.

За сколько продают

Большая часть квартир в построенных корпусах к октябрю 2022 года оказалась продана. Сайт застройщика предлагал лишь 21 лот. По словам менеджера, в ближайшее время в продажу должны выйти несколько свободных вариантов в имеющихся корпусах. Однако впереди — строительство корпуса №5, но старт продаж пока не определён.

В корпусах 6 и 7, которые уже сданы в эксплуатацию, квартир в продаже не осталось. В остальных — по несколько вариантов. Самая дешёвая свободная квартира расположена на первом этаже, имеет площадь 25,2 кв. м и стоит 7,98 млн. Это 316,5 тыс. за кв. м, заселение до 31 июля 2023 года. 26-метровая студия на втором этаже этого же корпуса обойдётся в 8,68 млн (332,4 тыс. за кв. м).

Однушку на 39,5 квадратов в ЖК "Кантемировская 11" можно купить за 12,07 млн (305,5 тыс. за кв. м). Двухкомнатную квартиру площадью на 59,5 кв. м на 1 этаже третьего корпуса продают за 14,34 кв. м (241 тыс. за квадрат). При этом двушка на 4 этаже на 53 квадрата стоит дороже — 14,65 млн рублей (276,4 тыс. за кв. м). А в корпусе 4 двухкомнатная 55,9 кв. м на 4 этаже выставлена на продажу за 15,94 млн (285,2 тыс. за кв. м).

Трёхкомнатную квартиру площадью 79,7 кв. м на первом этаже можно взять за 16,23 млн (в ней квадратный метр оценивается в 203,6 тыс. рублей). Самая дорогая оставшаяся в продаже квартира имеет площадь 90,9 кв. м, три комнаты, 21-метровую кухню-гостиную и два санузла. Находится она на 9 этаже корпуса 4 и стоит 20,3 млн рублей.

Места в паркингах тоже продаются. Цена машиноместа стартует с 751,3 тысячи на 9 уровне и доходит до 1,39 млн рублей на первом уровне около входа. Также можно купить кладовые, но пока на сайте видны предложения только в корпусах 6 и 7. Цены — от 416 тысяч за 3,3 кв. метра. В других корпусах, по словам менеджера по продажам, кладовые доступны "только жителям проекта". То есть сначала покупаешь квартиру, а уже потом выбираешь кладовку.

Как купить

Самый простой способ купить квартиру у "ПИКа" в ЖК "Кантемировская 11" по наименьшей цене — оплатить все 100% наличными. Те, у кого нет такой возможности, могут подобрать ипотечную программу, но по некоторым из них цена квартиры значительно увеличивается, да и по льготным условиям можно приобрести ограниченный набор лотов.

Например, застройщик предлагает программу "5 лет без процентов". По ней в первые годы ставка по кредиту составит всего 0,01%, с 6-го года — 6,7%. Срок кредитования— до 30 лет, сумма кредита — до 12 млн, первоначальный взнос — от 15%. Однако в этом случае квартира становится дороже на 10-20%, а из оставшихся 21 варианта на таких условиях доступны только 4 квартиры. Например, 82-метровая трёшка дорожает сразу на 1,93 млн.

"Ипотека 1%" действует также на ограниченное число квартир. Основные условия те же, что и в предыдущей программе, ставка на весь срок — 1%, но удорожание существенное: двухкомнатная квартира на 59,5 кв. м с такой ипотекой стоит 16,24 млн, при 100-процентной оплате — 14,34 млн.

Можно даже оформить ипотеку на квартиру без первоначального взноса. Но тогда за ту же 70-метровую двушку придется заплатить 20,23 млн плюс проценты по кредиту, поскольку ставка в этом случае 4,99% годовых. Без ипотеки такая квартира стоит 16,99 млн.

Кроме того, можно оформить ипотеку с господдержкой (ставка 6,7% годовых), "Семейную ипотеку" — если есть ребенок, рождённый с января 2018 года (ставка 1,99% годовых), субсидированную ипотеку под 0,1% на весь срок и так далее. В каждом случае — свой вариант удорожания. Самые выгодные варианты — ипотека с господдержкой и семейная.

Кладовую и паркинг предлагается купить в рассрочку без удорожания, срок рассрочки и условия зависят от даты сдачи корпуса. Например, в построенных корпусах 6 и 7 оплату за кладовку можно растянуть на 6 месяцев с первоначальным взносом от 20%. В корпусе 1, который будет заселяться в начале 2023 года, рассрочка возможна только до 31 декабря 2022 года. А в корпусе 3 — на 3 месяца с первоначальным взносом от 50%. Оплата производится ежемесячно равными платежами.

Платить за машиноместо в наземном общем паркинге можно в течение 6 месяцев, первоначальный взнос от 20%.

Бронирование любого объекта недвижимости в "ПИК", будь то квартира или машиноместо, платная — 5000 рублей. Эта сумма невозвратная и в стоимость квартиры не входит. Так клиент оплачивает услугу бронирования и фиксирует за собой стоимость недвижимости на 10 календарных дней.

Кто строит

Группа компаний "ПИК" — это гигант строительной отрасли России. Уже несколько лет он остается лидером по объему строительства: за 9 месяцев 2022 года компания ввела в строй около 1,4 млн кв. м жилья.

"ПИК" хорошо знают в Москве и Московской области, а вот Петербург застройщик начал захватывать в 2016-2018 годах. Его первыми проектами в Северной столице стали ЖК "Орловский парк" и ЖК "Дальневосточный 15". К концу 2022 года в процессе строительства находятся 7 объектов: ЖК "Витебский парк", ЖК "Заречный парк", ЖК "Кудровский парк", ЖК "Таллинский парк", ЖК "Янинский лес" и ЖК "Лермонтовский 54" и ЖК "Кантемировская 11".

Дома "ПИКа" легко узнать в ряду других новостроек. Обычно это серо-коричневые параллелепипеды с характерными маленькими балконами или коробами для кондиционеров. Но построенные ЖК объединяет не только внешний вид, но и жалобы заселившихся дольщиков. Большая их часть касается качества домов.

Во-первых, сдачу части корпусов ЖК "Дальневосточный 15" задержали на несколько недель. Во-вторых, многие пришедшие на приёмку квартир дольщики были поражены недочетами на своих квадратных метрах. Если верить отзывам, у многих список замечаний состоял из десятков пунктов, среди которых — трещины на стеклопакетах, неровно наклеенные обои, отколотая плитка, подтёки, разводы, дыры и пузыри там, где их быть не должно. А после заселения часть жильцов столкнулись с гарантийными случаями, на устранение которых уходило порой до 6-7 месяцев.

Многие дольщики "ПИКа" сходятся во мнений, что отделки от застройщика хватает в лучшем случае на год, потом приходится всё переделывать, что цена в целом соответствует качеству. Однако можно найти и тех, кто быстро пожалел о покупке квартиры у этого девелопера.

Что на месте

"ПИК" взаимодействует с клиентами иначе, чем большинство российских застройщиков. У компании нет физических офисов продаж, вся работа по подбору и покупке квартир перенесена в онлайн. Поэтому сайт "ПИКа" один из самых информативных и удобных, что я встречала при подготовке обзоров новостроек.

На странице ЖК "Кантемировская 11" можно ознакомиться с генпланом участка, ходом строительства, выбрать нужную квартиру и рассчитать ипотеку. Менеджеры всегда отвечают в чате на сайте, правда, иногда не очень оперативно. Но если пройти регистрацию в личном кабинете и забронировать квартиру, то с менеджером можно пообщаться по видеосвязи.

Раз возможности посетить офис нас лишили, отправимся на стройку. Вид на новые корпуса открывается с Кантемировской улицы, стоит только подойти к железной дороге.

Железнодорожные пути — главный спорный момент локации. Поезда курсируют здесь очень часто, в будний день буквально каждые 3-5 минут. Дорога построена на возвышенности, и от ЖК её не закрывают даже деревья. Единственной "защитой" от стука поездов для жителей ближайшего к ж/д корпуса №3 станут наземные 9-этажные паркинги. Жилой дом, правда, 13-этажный. И до путей от фасада здания чуть меньше 60 метров.

Пешком от станции метро "Лесная" до ЖК идти всего 7-8 минут. Через пару лет, когда построят последний корпус №5, будет ещё меньше, но пока со стороны Кантемировской проход к территории комплекса перекрывает оставшееся здание завода "Климов". Вид у него угнетающий: облупившаяся краска, выбитые стекла, разрисованные стены.

Что точно останется рядом с новым жилым комплексом, так это "сталинка" на углу с Большим Сампсониевским проспектом. Сам производитель авиационных двигателей, входящий в госкорпорацию "Ростех", переехал с этого места на окраину города к 2015 году. Однако это последнее здание осталось за "ОДК-Климов". Его снос или продажа пока не планируется. В СМИ сообщалось, что корпус будут использовать для приема иностранных делегаций.

Здание авиамоторного завода очень гармонично вписывается в окружающую застройку ранних советских времён. Дороги здесь широкие, дома средней этажности, а завершает картину высотка НПП "Радуга" — архитектурная доминанта Кантемировской улицы.

В целом, если закрыть глаза на близость железной дороги, окружение ЖК не вызывает вопросов. Большой Сампсониевский проспект, на который выходят окна корпуса 1, — это спокойная улица, вдоль дороги по проекту появится гостевая парковка, которая отделит жилой дом от проезжей части. В границах застраиваемой территории стоит памятник архитектуры, который превратится в образовательный центр с благоустроенной территорией вокруг. На углу Большого Сампсониевского и улицы Александра Матросова расположен приличный бизнес-центр "Выборгская застава", через дорогу — утопающие в зелени корпуса Петербургского педиатрического медицинского университета.

С восточной стороны корпуса и вовсе благодать. Там находится сад Александр Матросова, ухоженный и чистый, с большими лиственными деревьями. А если пройти на северо-запад всего 550 метров, то откроется вид на Неву. Выборгская набережная в этой части не самая благоустроенная, но постепенно пейзаж преображается. По улице Александра Матросова уже построены ЖК "Притяжение" и ЖК "Новый Лесснер".

Несмотря на то, что многие годы эта территория была промышленной, опасаться какого-то вредного загрязнения не стоит: все производственные гиганты уже вынесены подальше от перспективных районов города. Земли около "Лесной" активно застраиваются последние лет 5-6, и заводов тут почти не осталось. Разве что в радиусе 2 километров ещё найдется с десяток производств: лакокрасочная "Невская палитра", производители оборудования, резинотехнических изделий и электроприборов.

На чем ездить

Одно из преимуществ расположения ЖК "Кантемировская 11" — близость к центральной части города. Петроградская сторона всего в 1,5 километрах от ЖК, нужно только перебраться через Кантемировский мост. Вот только на мосту и Кантемировской улице регулярно образуются заторы, а в часы пик там можно встать надолго. С вводом строящихся здесь жилых комплексов ситуация на дорогах будет только усугубляться, поскольку никакой инфраструктурной трансформации в ближайшие годы не предвидится.

По Выборгской набережной можно доехать до Литейного моста, а там уже и самый центр. Но на Литейном тоже пробки, нужно учитывать это при планировании времени. При относительно свободном движении путь до набережной Кутузова на машине займёт около 15 минут.

Буквально подать рукой от жилого комплекса до Финляндского вокзала (на машине 10 минут, на общественном транспорте 20 минут). До Московского вокзала метро довезёт за 10 минут, потому что это прямая ветка. Ещё минут 5, и можно выйти на Витебском вокзале.

Что не очень удобно, так это добираться до аэропорта. Нужно либо ехать через весь город, что займет около полутора часов, либо по платному ЗСД.

Пешеходам понравится близость станции метро "Лесная": когда обустроят выход из ЖК на Кантемировскую улицу, дойти до подземки можно будет за 5 минут. Мало того, рядом с комплексом останавливается большое число автобусов и троллейбусов. Общественный транспорт через остановку на пересечении Большого Сампсониевского и Кантемировской проезжает друг за другом без перерывов. Лучшей транспортной доступности для новостройки, чем у этой локации, и придумать сложно.

Где учиться, отдыхать и лечиться

Детский сад на 150 малышей и начальная школа на 300 учеников у ЖК "Кантемировская 11" будут свои, причем дошкольников новое здание должно принять уже в 2024 году. Со школой сложнее, но к окончанию работ на участке и она должна открыться.

В 10 минутах ходьбы от жилого комплекса работают школа и три детских сада, а в 20 минутах — ещё 6 школ и 8 детских садов. С другой стороны, нагрузка на эти учреждения немалая, ведь в округе уже построены и заселены несколько новых домов: "Притяжение", "Новый Лесснер", "Георг Ландрин", Riviere Noire, "Чёрная речка". Поэтому очень кстати будут два одинаковых детских сада, которые планируется построить между проспектами Маршала Блюхера и Полюстровским. Оба они вместят по 200 малышей, правда, о сроках открытия пока не сообщается.

Похожая проблема с поликлиниками: новых здесь не строят. Из существующих поблизости — детская поликлиника №11 (15 минут пешком), взрослая поликлиника №14 (20 минут пешком). Зато в пешей доступности сразу два лечебных учреждения для детей: больница педиатрического университета и больница Св. Ольги.

Есть в округе несколько высших учебных заведений. Помимо уже названного Педиатрического медицинского университета в 700 метрах от ЖК находится Высшая школа экономики, а чуть ближе к станции "Выборгская" — Военный институт физической культуры, Северо-западный институт управления РАНХиГС, Санкт-Петербургский институт экономики и управления.

На Большом Сампсониевском проспекте в 250 метрах от "Кантемировской 11" работает администрация Выборгского района, отдел полиции — в 200 метрах, пожарная часть — в 8 минутах езды, через дорогу в 100 метрах — налоговая инспекция.

Минимальный набор досуговых мест тоже имеется: в радиусе 1 км есть два больших фитнес-клуба, филармония для детей, парк развлечений Angry Birds. Близость ТРК "Европолис" даёт простор и для отдыха, и для шоппинга. До этого комплекса даже пешком всего 15 минут.

Нет в соседних дворах только большого супермаркета. Ближайшая "Пятёрочка" в 400 метрах от дома, а через дорогу в доме напротив только небольшой продуктовый магазин. Надежда только на коммерческие помещения в самом ЖК "Кантемировская 11", которые сейчас активно продаёт застройщик.

Что предлагают конкуренты

Ещё два-три года назад в районе "Лесной" велась очень активная застройка, и выбирать можно было из большого числа предложений разных застройщиков. Теперь, когда свободных пятен под редевелопмент почти не осталось, конкурентов у новостройки "ПИКа" очень мало. ЖК "БалАрт", обзор на который вышел ранее, расположен сильно дальше от метро, ЖК "Лисичанская 22" едва оторвался от земли, и будет сдан только в 2025 году, а в ЖК "Чёрная речка" квартиры передаются без отделки.

И всё же возьмём для сравнения однокомнатные квартиры в строящихся жилых комплексах рядом со станциями метро "Лесная" и "Выборгская".

• ЖК "Кантемировская 11" — 39,5 кв. м, 7 этаж, чистовая отделка, сдача в 2 квартале 2023 года, 12,27 млн (309 тыс. рублей за кв. м);
• ЖК "iLona" — 43,79 кв. м, 8 этаж, предчистовая отделка, сдача в 3 квартале 2023 года, 12,76 млн (291 тыс. за кв. м);
• ЖК "БелАрт" — 43,68 кв. м, 7 этаж, без отделки, сдача во 2 квартале 2024 года, 11,24 млн (257 тыс. рублей за кв. м);
• ЖК "Чёрная речка" — 40,61 кв. м, 7 этаж, без отделки, сдача в 4 квартале 2023 года, 12,75 млн (313 тыс. рублей за кв. м).

Несмотря на то, что у "ПИКа" в этом комплексе одна из самых высоких цен среди конкурентов, квартиры здесь сдаются с чистовой отделкой и в ближайшие сроки.